ネットでわかる“土地から探す家づくり”その1

 

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まず土地探しより大切なこと。  

 

土地から探す家づくりをする方は、とても多く、ハウスネットへの資料請求者の半分程度の方が占めております。 また住宅業界では、ハウスメーカーや住宅会社の一部は、手間暇かかり非効率なので上司から『土地なし客は追っかけるな!』と指示を出している会社も多いものです。

 

しかしながら土地探しで欠かせない相手となる不動産会社は、家づくりや建築に関してあまり知識が豊富で明るいわけでもないので、だから余計にむずかしいと言え、そんな環境での皆さんの“土地から探す”という作業になりますが、ここで、この土地から探す家づくり≠ノついて少しご説明させていただきます。

 

土地からお探しの方は、どんな家を建てようか?という前に・・・


・ 何からはじめたらいいの?

・ 不動産屋って恐そう。。。

・ 建築条件付って多いけど?

・ 建売は、いかがなものか?

・ 中古を買って、建て替えるといった発想は?

・ 理想の土地を探したい・・・

 

などなど皆さんそれぞれ様々な悩みがあるかと思いますが、こうした状況で、土地から探す方が必ずその商談の対象になるのが窓口となる不動産会社≠ネのですが、実は、この不動産会社探しが意外に大変だったりしますが、もちろんその対象となるのは、“いい担当者、いい不動産会社”の事をさしています。

  

この相手の選択を間違えると自社の建売(建築条件付き含む)ばかり押し付けてきたり、売れ残り物件を薦めたり、何にも動いてくれそうもなかったり、営業担当者としてというより、人として疑わしい態度を取られる方もまだまだおられるようです。

  

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しかしながら、あなたのご家族が感じたその印象や感覚は、残念ながら当たっていたりします。もちろん一概には言えませんが、単なる儲かる術として不動産を売買しているだけで、基本的に “家づくり好きで、その知識が高い不動産会社はあまり存在しない” という考えをベースにすると大きな期待からのギャップは少なく、家づくりでの失敗は避けることができるでしょう。

 

だから不動産会社は、あなたに対して単なるひとつの売る対象の商品(物件)かもしれないですが、皆さんのご家族にとっては、その土地と家づくりそのものが大切であるので、そう考えると彼らがあなたに売り込むオハナシを聞き流す事なども次第にわかってくると思います。

 

つまり“不動産会社と家を建てる会社は別である” 

 

そう考えるだけで、ほとんどの売るためだけの話は捌け、その営業トークによる失敗を避けることはでき、これらを踏まえて、あなたが“土地から探す”というのは、まずいい不動産会社というより、いい担当者を探す事から、はじめることになるでしょう。

 

でも、そのいい≠ニいう基準は、決して“ホスト的な”過剰なサービスという意味ではなく、嘘をつかない、ごまかさない、騙さないであたりまえの常識的な対応をしていただけるか・・・ということになるかと思います。

 

彼ら営業担当者とオハナシをして、買い主であり、お客さまでもあるあなたに不快感を与えるような人が、いい仕事をする可能性が高いでしょうか? そんな配慮もできない人が、あなたのご家族に対してベストでいい情報を持ってきてくれるはずなどない・・・と思って間違いはないでしょう。もちろん、とっても言葉が達者で調子いい人も、常識あるあなたは、きっと疑問に感じると思いますが、その感覚が正解と言えるのです。

  

その不動産会社は、その不動産情報が仕事の種であり命とも言えるのですが、実は、自社分譲など以外の仲介ができる不動産情報は、レインズというもので全国で共有化ができているのです。(だから同じ物件がチラシに掲載されたりします)

  

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ですからその情報≠セけ取られて、大手と仲介契約するというカタチを一番嫌がりますから、それぞれの会社が情報をあまりオープンにしないのです。かといって、ほとんどの不動産会社は、特になにか苦労をしているわけでもないとも言えるのですが、その理由は、不動産売買にあなたが支払わなければならない手数料の費用ですが、これは、いくら手間をかけても、全く手間をかけなくても、小さい会社でも大きな会社であっても、どこも一緒なのが多いものです。

  

ちなみにこの仲介手数料(3%+6万円※400万を超える価格)については、上限なので安くしてもいいのですが、大手でも中小や零細でも、広告をしてもしなくても、苦労してもしなくても、ラクをしてもしなくても、どこも上限いっぱいでご請求されますが、一生懸命売り込んでくれたり、販売活動をしてくれたりする会社とほとんど活動もしないで、できるだけ経費掛けない会社と会社が同じって事はよくありますが、あなたが売り主ならどちらに頼みたいですか?

   

一般常識で考えるとこれもとっても、おかしいと思うのですけど、何かのシガラミや圧力や横並び気質の業界の姿勢が伺えますが、いずれにしても、このあなたが支払う手数料が一律同じということであれば、不動産情報を欲しているケースで満足するのは、真面目ないい担当者によるところが多くなるということになります。

 

なお、弊社の不動産購入サポートの場合は、過去の実績として、例えば、売主の仲介として活動する場合は、できるだけ高く売るための活動をして、ケースによって仲介手数料を下げる活動をしております。


>>>過去の仲介実例

 

 

探せば全て建築条件付き・・・?

 

いざ、土地探しを始めると皆さんが必ずと言っていいぐらいぶち当たる最初の壁が、探してみれば、希望の場所に土地だけってないものですが、それって、あなたご自身が色々な不動産会社に行ってじっくりと探してみてからの感想なのか、ネットだけで情報を仕入れているのかなどでかなり違ってきますし、たまたま訪問したある不動産会社の担当者が、対して調べもしないで資料も見ないで、とりあえず営業的にテキトーに言われた言葉なのかであっても、全然違います。


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まずこのセリフは、不動産会社ではありがちなよくある口癖で、仮にいい物件があっても、とりあえず市場を知らないあなたに対して、値打ちをつけるためにまず “そのあたりは、あまりないですよ”といいがちなものです。これは、その不動産会社の営業マンの心理とすれば、仮に希望の場所で偶然にあっても、偶然でなくても、土地がみつかれば、きっとあなたにとって恩着せがましくアピールもできるし、「あの場所はめったに出ない場所ですよ!早くしないと売れてしまいますよ!」と急かすことができます。

  

このように言われるとあなたご自身がどう感じるかで、滅多に出ない場所→やっと見つかった!→もう出ないかもしれない!という心理が働いてあなたは、慌てて買おうとするかもしれません。まり、少しでも早く契約するための追い込みがしやすくなり、契約する確率が高まります。そんなあなたに次に言ってくる営業トークは…


「滅多に出ない場所ですから、他にも既にお待ちの方がいますので、今回あなたを優先におさえますので早急にご返事ください…でも、これを逃せば、あんなのはもう2度と出ないかもしれませんよ…」

 

あなたに対して、考える時間を与えないで急かす、少し焦らせる・・・

 

冷静に頭を冷やす時間もないのでよく検討をしないでその言葉をすっかり信じて、飛びついたりする方もおられます。世の中が人口減少や空き家問題、住宅供給過剰と言われている世の中であってもなのですが、その結果、買った後に滅多に出ない!と聞いていたはずのその場所で色々な土地が出てくる・・・そんな経験をされる方もおられます。

 

でも、それらは本当に人気の場所であったり、敷地の希望条件が厳しい方にとっては、本当の話であるかもしれませんが、もしあなたのご家族が、その土地を買うことができなければ、土地もご縁≠セと思うぐらい余裕を持たれたほうがいいですので、くれぐれもあなたのご家族は、売り手側に言われるまましっかりと検討しないで判≠押すようなことだけはしないでください。

 

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他には、土地を探してみるといい土地だ!と思ったら、建築条件付きが多い!と感じる壁にぶつかるときがあるかと思いますが、これ実は、不動産業界の方が、ここなら売れる!とその場所やカタチなどから、業界内での情報交換や地主や売主から先に押さえ、皆さんの所に情報が流れる前に押えてしまい、建築条件を付けているケースが多いのです。 

  

だからあなたが探せば、いい土地は、建築条件付きばかりという感覚になりますが、もしそう感じるのであれば、不動産業界は、まだバブル気分を錯覚していると言えますし、それらとは逆で人口が減り、団塊の世代が、相続絡みで売却物件がさらに増え、持ち家率も減ると途端に売れなくなるのでこれから先は、手放す不動産会社も多くなり、色々な土地が条件なしで出てきたなぁ〜と感じはじめたら、いよいよ空き家問題が本格化したといえ、場所により差がはっきり出て、土地も値崩れをはじめ厳しい時代に入る事でしょう。

  

では、この建築条件付きの土地について売る側の心理をお話しましょう。

  

例えば、土地を相場より安く見せておいて、お客さんをおびき寄せ、建築条件付きの場合は、家を建てる競合先も存在しないので、比較検討できない状況の中で、ある程度既に用意されたプランを元にそれを修正する程度でとどめ、早い段階(基本は3か月以内が多い)で急かして、仮契約でもさせ、逃げられない状態に追い込んで、そのあとの追加や別途でさらに利益をしっかりとる。もちろん見積明細などはなく、坪いくらのどんぶり勘定の見積もりが多く、土地さえ押さえれば、どうにでもなる!という考えもできるので、建築条件付きを購入予定の方は、くれぐれも慎重に進めるようにしてください。

 

ここでも、同じことを言いますが、あなたのご家族だけは、くれぐれも安易にであっても簡単に判子≠押すようなことはしないでください。後悔している方は沢山おられます。

 

今の時代、一般には、誰もが希望する安くていい≠ニいう都合のいい土地なんて、プロである不動産会社や住宅業界をスルーして、一般の市場に流れてくるはずない!とお考えください。


でも、先ほど言いましたように社会情勢が不安になり、土地が売れなくなった途端に手放します。家族が減ったり、売れない家も多くなり、高層マンションが増えている時代ですので、この先ずっと土地の値段が上がり続けることなど、もうありえないです。駅からバスに乗らないといけない地域や徒歩10分以上離れる地域は一気に下がるかもしれませんし、駅近とさらに格差が付く可能性もあります。もちろんこれらについては誰にも予測できませんので、あらゆる想像をできるだけして、自己責任でご判断ください。

 

では、そのいい不動産会社とは、どのように知り合う? 
 

その方法として、ハウスメーカーや工務店などを通じてご紹介していただく場合がありますが、その場合であれば・・・ 

 

>>>この続きは Vol.2

 

このVOL1を読んでみて、少しは不動産会社をおわかりいただけるでしょうか?

では、こちらもご参考に・・・

■ 中古を買ってしばらく住んで建て替えた実例 #022Aさんの家

■ お客さまの声【アンケート結果です】

■ 家について

 

家づくりの依頼先について・・・  

■ ハウスメーカーで建てる!!

■ 建築家と建てたい!!

■ 工務店がやっぱりいい!! 

 

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