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皆さんは、しっかりとご理解されているかと思いますが、住宅を購入することや家づくりをするというのは一大事業です。


その費用として、ちょっとしたリフォームでも車一台分で、新築となれば、1000万台以上となり、高ければ・・・キリがありません。

 

その最初の注意として、皆さんが住宅を購入するにしても、家づくりをされるにしても、まずその費用とそれに対する “住宅ローン” という商品も買う!という感覚をもたれることがとても大切と言えます。

 

あなたが建てるその家づくりの費用で工務店や建材・設備機器などのメーカーは、経営が成り立っているように銀行は、この住宅ローンの金利が利益になります。

 

ですので、銀行からお金を借りることの交換条件として銀行は、保証や担保などをつけてできるだけのリスクをなくして、あなたに長期にお金を貸すことになります。その金利の負担額を計算してみれば、驚くような金額を支払うことになりますので、もしそれが嫌なら、できるだけキャッシュで払うことがいいのは当然のこととなります。

 

これらの事を考えれば、“住宅ローン”は、やはり銀行にとっては商品≠ナありますので、皆さんはできるだけ借りれる金額よりできるだけ借りない、もしくは計画的に返せる範囲にとどめるべきであります。

 

家づくりのお金あれこれ2.jpgはじめての家づくりを考えはじめると建替えであれ、土地から購入されることであれ、分譲などを買うにしても、リフォームであっても、いずれにしても、“お金の問題” で悩まれていますが同時に麻痺される方も多いものです。


そんな皆さんにできるだけわかりやすく、家づくりに関するマネーについて、ここでまとめていきたいと思います。



では、早速ですが、まず家づくりに関するお金の問題としては、いったいいくら必要であるかということかといえば、それは、建築本体工事費に別途工事費や確認申請などを含む設計費用、税金に登記費用、住宅ローンの手続き費用に引越し費用などが必要となってきますので、これらについて、ひとつひとつ説明していきましょう。


 

●建築本体工事費について・・・

同じような仕様や設備性能であれば、安い坪単価の住宅会社に誰もが興味がいくと思われます。折り込まれるチラシやコマーシャルで見ると、とっても安く感じるこの坪単価。

 

ところが、いざ家づくりを進めてみると、別途やオプションで価格が計上されて高くなるという現実を誰もが感じ、最初の坪単価とはかけ離れて、最終的には普通の価格になったとか、逆に高くなったのでは?と感じる方は多くおられるようです。

 

もちろんプロも、掲載している坪単価でできるはずがないともわかっていて告知をしていますが、そうでもしないと広告の反響が見込めないから、安い単価の表現で告知を繰り返しているのです。

 

建築家に依頼して建てた住宅価格も同じことで、彼ら自身の設計監理費は除外していたり、時には写真には掲載されているシステムキッチンや家具造作の費用をなぜか含めていない場合が、雑誌などではよくありますが、実は、それらの広告などに掲載されているそのからくりは、様々でこの表示方法に何のルールもないからです。


ご参考ページ:◆坪単価のカラクリは こちら

 

家づくりのお金あれこれ3.jpg坪単価での告知は、ハウスメーカーやフランチャイズ型工務店でよくみられる手法で、それが●●シリーズなどと商品名で表現され、仕様も設備機器も企画化され、いくつかの中から決めるもので、そのために立派なツールなども存在して、モデルハウスもあったりして、ほとんどのケースで営業マンが打ち合わせをしながら、プランをつくりながら、その見積もりまでを簡易的にできるような企画型住宅に多く、その標準となる仕様は、提供するその企業が、“このシリーズでは、これが標準!”といえば、それが基本という扱いになります。

 

これらは、結局は、プロが企画として用意したプロ主導の家づくりであり、できるだけ人が関わらずに企業側が家づくりをスピーディーに効率化したための社会の産物≠ニなっています。

 

ある低価格(ローコスト)を強調している住宅会社などは、商談の目安は4回までと決められている会社もあるぐらいで、いずれにしてもこの家づくりが、あなたにとって正解か否かは、ご自身でご判断していかないといけないのです。

 

あなたが、その企業と家づくりを進めるとあなたの予算≠ニその標準≠フ家づくりとのギャップが存在するわけですが、それが別途≠ニなりオプション≠ニなります。

 

 

●その別途工事とは・・・


網戸は、オプションとなります・・・ 

 

これは、ある時期の有名なフランチャイズ系ローコスト住宅の会社の見積もり内容ですが、窓も必要な数以上は、別途となったり、他には、家のカタチが真四角より角≠フ数が多ければ・・・、バルコニーが必要であれば・・・、それらは追加項目となったり、和室そのものも屋根の形状も別途の会社もあります。大きなところでは、会社の利益となる諸経費そのものを別途としている会社もあったりします。


これである程度、建築本体価格が、安い理由がご理解できましたでしょうか?
家を建てるために、生活するために必要なものまでも、全て別途やオプションにすれば、当然ながら坪単価表示は安くなるのです。

 

ただ、これらには何らルールがないので、今の家づくりでは、どちらが、正解というものはありませんが、ある程度の常識として、あなたがとらえる感覚や感性がある意味正解≠ニいえます。


都合のいい家づくりをする住宅業界での常識は、一般的に非常識であったりします。

 

家づくりのお金あれこれ4.jpg別途工事に関して、一般的なオハナシをしますと、まず既存の建物があるのであれば、その解体費用。これは、更地に家を建てる人とはちがい、必要であるものですし、これだけでも価格の差が出ますので理解しておすすめください。

 

ただし、過去にはその解体工事費用を100万円サービス!≠ニキャンペーンしていて、その解体費用300万円(つまり200万円で可能!)と出した住宅会社がありましたが、弊社ハウスネットがご紹介した優良登録店で見積もりをしていただくとその工事費用は、100万円であった・・・ということもありましたので、くれぐれもいい加減な価格提示にはお気を付けください。

   

●設計費用について・・・


いくら建築工事費用が抑えられていても、しっかりと設計監理費用をとる会社もあったり、元請け会社としては、それらを必要経費と判断して、工事に必要な図面(設計図書)の制作費用や確認申請などに必要な費用だけを計上する会社と様々で、これらに関しても、依頼先によっては、必要なものは必要であると捉え、基本的にあまり神経質になる部分でもないかと思います。

 

建物の安全のために構造計算をすれば、その費用というのも発生するものですし、また確認申請を行政に提出する際には、確認申請の手数料が発生します。同時に中間検査・完了検査などの手数料も必要となります。

 

いずれにしても、実際にはどの程度の図面を整えてくれるのかの方がポイントになります。

 

家づくりのお金あれこれ5.jpgただし、元請けとならない設計事務所が計上する設計監理費という点は、注意が必要です。その比率は10-15%とバラバラであったり、確認申請費用を除いたり、各図面の枚数が決まっていなかったり、設計監理のために現場に行く回数とその行くポイントが漠然としていて決まっていなかったり、依頼先によってバラバラであったりしますが、施主であるあなたは、これらは経費として考えて、しっかりと工事費用に含んだ上で他社と比較するようにしてください。


また、建築家(設計事務所)の場合は、見積もりを出すための設計契約となりますので、予算に合致しないケースが多く、建て主とすれば、そんなリスクもある事を承知の上で依頼するようにしてください


●地盤改良工事費用について・・・


先程も少しふれましたが、これも、その土地の場所や条件によって違ってきますが、今の時代では、注文住宅であればどこの会社でもおこなっていると思います。しかし、建て売りはそもそも調査をおこなってどういう対処をしたかわかりませんので、必ずご購入される際にはご確認ください。

 

家づくりのお金あれこれ6.jpgこれを怠ると、次第に家が傾いた・・・ということにもなりかねません。2階建てと3階建てでは、家の荷重も違いますし、同じ大きさの家でも、木造と重量鉄骨でも違ったりします。地盤が弱ければ、その地盤を強く改良しなければなりませんので、計画する建物や場所によっては、数百万する場合もありますので、予定外の予算が必要となるので、注意が必要と言えます。

 

不安で心配性なあなたなら、これの費用を着工前にある程度推定するためには、計画が決まった段階で事前調査をしてもらったらいいかもしれません。以前は、無料でしてくれるハウスメーカーなどもありましたが、今の社会情勢ではさすがに無料でそこまでしなくなっているかもしれません。



●外回りの外構費用・・・


これも、家づくりの出来栄えを左右する大切な部分ですが、大阪市内のように狭小間口で、ほとんど外構が発生しない敷地もありますが、建ぺい率が低くて空地が多い敷地などでは、しっかりした庭や隣地とのフェンスなどが必要であったり、車庫をとったり、植栽やガーデニングが趣味である場合などは、ここでの予算もある程度必要となりますが、植栽1本でも、樹種によって費用が大きく違いますので、その敷地や希望条件によるところが大きいです。

 

また山を削ったり、盛り土がされた擁壁工事が必要であったりすると、それだけであっという間に数100万以上必要な場合もありますので、くれぐれもご注意ください。



●屋外電気・給排水引込み工事費用など・・・


敷地内でも建物外部の配線や配管工事、門や車庫などの電気工事や枡などの給排水工事など、これらも、敷地の形状による部分が多く、一概にいくらとはいえない部分であります。

 

例えば、前の道路に引き込めるだけの上下水道があればいいのですが、それがなければ、高い費用も発生したりします。あと高い場所にある敷地の場合、平坦な土地と違い、搬入経路が大変という現実などもありますので、それらの経費についてはご理解してあげてほしいと思います。

 

そのほかに、家に生活するために必要なものとして、照明器具にカーテン・クーラーなどの空調工事やネットやケーブルテレビなどがあれば、それらの費用も発生します。

 

 

・・・実は まだ終わってません。(@_@) 

 

 

●現場で必要な費用として・・・


工事の前の近隣あいさつのためのちょっとした手土産費用。他には、地鎮祭、上棟式、竣工式のための費用であったり、工事中の職人への差し入れ費用など。ただこれらも、地鎮祭だけをする方もおられたり、どちらもされない方もおられたり、今の時代、まちまちで、職人への差し入れも、お断りする会社も多いのも現実ですので確認する必要があります。


 

冒頭で商品と表現した住宅ローンに関する費用。


家づくりのお金のあれこれ7.jpgローンを借りる際の手数料。これも銀行や商品によって違いますので、各自ご確認が必要です。その他に保証料。連帯保証人がいない場合に保証会社に支払うものです。別途支払いが発生しないで金利が少し上がるものもありますのでこれも、銀行などにご確認ください。

 

他にあなたが万が一の時のための団体保証生命保険特約料。いまでは、死亡だけではなく、高度障害になった場合にも備えられています。これらは、住宅ローンの金利に含まれているケースが多いですが、ご確認を。

 

銀行が担保となるあなたの家に付ける特約火災保険料。銀行は、ことごとく取りこぼしがないように全てにおいて抑えています。住宅の火災による被害に備える損害保険です。 

 

さてローンを借りるとなれば、銀行は登記をおこなうための費用も必要となります。建物表示登記に土地所有権移転登記に建物所有権保存登記に抵当権設定登記費用が必要となります。もし、既存家屋を解体するのであれば、既存家屋の滅失登記費用も必要となってきますし、これらはおもに土地家屋調査士や司法書士への報酬となります。

 

家づくりのお金あれこれ8.jpgもしあなたが、建替える!ということであれば、仮住まいの費用も必要となりますし、その前にその仮住まい場所を探さなければいけません。もちろん短期間に旧家屋から仮住まいへ、仮住まいから新居へと2度の引っ越しが必要となり、仮住まいによっては、荷物が入りきらない場合、トランクルームに預けるということもできます。




という感じで以上です。 

・・・と言いたいのですが、実はまだ必要な費用があります。

 


家を建てるとき、建てた後になにかとかかる税金。


特に建てた後に発生する税金は、賃貸時には考えもしなかった家のローンの支払いにさらに上乗せとなる支払いになりますので、支払い計画をきっちり組まれることが必要です。とかく、住宅や不動産を販売している営業マンが、支払い計画の際あまり触れないところですので、よりご注意ください。

 

他には、取得までにかかる税金は、あたりまえの消費税。その他に土地購入の際の売買契約書、工事を請け負う会社と交わす請負契約書、住宅ローンを借りる銀行などと交わす金銭消費貸借契約書に収入印紙が必要です。一番額面的に多い1000万越5000万以下では、売買契約の印紙代含めて5万円ほど必要となります。 登録免許税として、土地・建物を取得、新築した時に必要な土地所有権移転登記や所有権保存登記

 

■土地所有権移転登記  不動産評価額×1〜4% 

■所有権保存登記  住宅(50u以上)不動産評価額×0.15%

※建物評価額は 各管轄法務局で「新築建物価格認定基準」を参照ください。


ローンを借りたときに必要な抵当権設定登記が必要となります。

■抵当権設定登記  住宅ローン額×0.1%

 

ご覧のようにこれらの税額は、年度や軽減措置や不動産の評価額や借入額でちがってきますので、都度年度ごとに数値はご自身で調べるようにしてください。 

また、その他に入居した後に不動産取得税がかかりますし、その他に固定資産税や都市計画税などが課税されます。



・・・ いかがですか? 気の遠くなる価格ですよね。


これらの諸費用は、もちろん様々なケースにもよりますが、家づくりの本などを見ると新築の場合、3−5%必要であると書かれているものが多いです。


実際にこう並べてみると事務的に計上されていくように感じますが、支払い先も支払う相手も違ったり、概算額を出して精算されるというカタチであったりするので、あなたは当事者になると 『なんだかんだと費用がかかるものだなぁ。。。』と感じるぐらいで具体的に把握できる方は少ないのですが、結構な費用がかかるので、あなたのご家族は、やはり家づくりを始まる前にある程度ご自身でしっかりと理解されていたほうがいいです。

 

もちろん税金は、とられるばかりではなく、住宅ローン控除制度により、あなたの所得税の還付され戻ってくる税金もあります。



では、このページを最後まで読まれた方にプレゼントとして、これらをまとめました家づくり資金計画書を差し上げますので、プリントアウトしてお使いください。


 

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家づくり資金計画書

 

 

づくりを進めるとどうしても、大きな金額で融資を借りる事もありますのでマヒしがちになるのですが、あなただけは、無駄・無理・無茶のない計画をして、家族の楽しみの外食や旅行などを減らすような家づくりだけは、しないでほしいと願っております。

 

 

 

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