見積書に内訳明細書がありますか?

 

HPT ドンブリ勘定見積.jpg

 

これから見積を依頼する方や既にお手元に見積書をお持ちの方で家づくりの見積書≠ノ疑問を感じてこのページをクリックや検索された方はしっかりとお読みください。

〜まずは はじめに基本である坪単価表示について


モデルハウス見学.jpg住宅雑誌やホームページでは、建築本体工事 坪●●万円〜と書かれている事が多いですが、この根拠が明確でなく、どこまでがその建築本体工事に含まれるのかというルールもなければ、●●万円のあとの〜(から)は=(イコール)であり、売る側にすれば、どのようにでも価格対応できることになるので、この坪●●万円が、住宅展示場で見たモデルハウスや○○シリーズの事例、現場見学会で体験、実感した住宅と自分が建てる家の価格が該当するかとはとなりますので、これがそもそも曖昧であり、皆さんにとって誤解を生みやすくわかりにくい表示価格となっています。

つまり、その坪単価の価格だけで判断して、実際に見たそれらのモデルハウスなどは、先ほどの坪単価の2倍以上もする額だったりする事もあるから参考にならないことが多いものです。

ですから、雑誌やホームページ上に掲載されている価格は、そのまま鵜呑みにされないで、モデルハウスの広さと価格や見学会や実例などで見た実際の家などを見学された上で広さと価格を聞いてから感覚をつかむようにすればいいでしょう。(でも、プロが本当の価格を言うかは別であります)

要するにホームページなどのネット上や雑誌などメディアで出ている坪単価の価格表示は、一番安い場合であり、しかも本体のみの価格が表示されていると思って間違いないでしょう。

だから、その坪単価ではなく、自分の要望のあった大きさや形のプランで、希望する仕様で、それに対しての見積書を出していただかない限りわかるはずないといえるのです。

そこでこの見積書についてのご説明をいたします。

 

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人とテーブル.jpg家族と食事をする。服や生活用品を買う、車も悩んで選んで購入されますが、そのような時のあなたの買い物のレシートや見積書が、1式●●円となって手元に届いても皆さん本当に気持ちよくお支払いをするでしょうか?
 
家づくりの見積書は、あまりにもどんぶり勘定や1式が多く、そんな事を考えて感じてしまう状況です。
 
最近の多くは、よく書かれていたとしても、延床面積(時には施工延床面積)×坪単価=基本本体価格の表示程度だったりして、この基本本体価格に関しては、あなたの印象に残るように誰もが安く感じるように設定されていて、その本体価格をベースに他の項目部分で加算項目として別途やオプションなどが増やされていく方式となっています。

ですので、冒頭でご説明した通り、ホームページや広告媒体であるチラシなどで掲載されている価格は、この基本となる建物本体価格のみであり、つまり、きつねのあげや肉、卵のない素うどんのようなものであります。
 
百歩譲って、それとは別にその設定されている明細が細かく書かれているものが一緒に提出されているならまだ理解できるのですが、それをほぼ出さない会社も多く、仕様や性能までもが曖昧にしている会社が多くありますが、得てしてこれはプロサイドの意図的でもあり、こう曖昧にして出すことによって、どのようにでも後程調整できる!つまりあとだしジャンケンができるようにしていることがよくあるようです。

 

実際、見積もりというのは、プランニングによって各部分について数量×@単価≠ニいう計算方法があり、その工事内容は、仮設工事、基礎工事、構造材や木材費、木工事、屋根・板金工事、タイル工事に左官工事、内装工事、給排水工事や電気設備工事などの工事をしっかりと希望する内容として反映させていかなければならないものなのです。

さらにその各工事内容については、それぞれの小明細をださなければいけない。

例えば、内装の扉などの建具ですが、建材メーカーの既製品の建具であれば、どこのメーカーのどんなデザインと選ぶだけで定価が出てますので、キッチンなどの設備機器と同じように仕入れ価格があって、利益を計上して出すので丁番や取っ手なども含めたパック商品として選ぶことができますが、建具を造作する場合、どんなデザインにして、どんな仕上げにしてどんなガラスを使って、どんな丁番や取っ手なのかをひとつひとつ選ばないといけません。

ご参考までに “価格が見える家づくり” の明細を見てもらいましょう。

 

見積明細 3.jpg


これは、大阪市住吉区で建てられたお客さまのほぼ40ページからなる見積もり明細の1ページ目の仮設工事でありますが、ご覧の通り仮設工事だけでも、単価と数量が掛けあわされた小明細で1ページが埋まるものであります。

日常の生活品などに関して、10円1円単位で安い方を求めてシビアに明細をチェックする割に“わからない・・・”というだけの理由で、なぜか住宅の見積もりでは、ドンブリ勘定を簡単に受け入れられますが、このように小明細を見られるときっと住宅の価格というのが、“買い物の集まり” という事がご理解できるかと思いますが、それをパック化してどんぶり勘定にして、曖昧にわからないようにしているのが売る側の都合でありプロでもあります。

そのどんぶり勘定も買う側、つまりお客さまに対して、一見 経済的で安く見えるようにしているものの売る側は、いかなる場合でも損をしないようなリスクがないように価格設定しているのはあたりまえのことであり、そんな意味からも利益に “安全率” が含まれているものであります。

建てる側も依頼するお客さまも、要望に対して商談を重ねて、見積を見てから、お互いの信頼関係ができて契約をするというあたりまえのことを今一度しっかりと理解したうえで、家づくりを前に進めてほしいものであります。



人生で最も高い買い物である≠ニ住宅&不動産業界人たちも言いながらもパック価格≠竍どんぶり勘定≠ェ多いのは、これらはいわゆる企業側の勝手な都合であります。

効率化≠ニ言いながらも見積もりをする手間を省くためにリスクをなくし、営業担当者でも数字さえ入れれば見積もりができるような仕組みになっています。(不思議と明細のでるように効率化にしないのミソと言えます)

また企業側のこの勝手な自己都合のこの効率化≠ニいう言葉を使い、その言葉で家づくりそのものが経済的で安くなっているのでは?という事を混同して、現実、誤解している方がとっても多いのです。


そこで、あなたをホームページで洗脳するつもりもないので、本来の家づくりの流れをしっかりと考えてみましょう。

まずは、あなたが希望している仕様や性能、要望などを理解して図面化しなければいけません。それらの基準となる内容を必ず見積もりまたは図面のどこかに記載してもらうなりしなければいけません。それらの内容やプランニングに準じて、拾い出し、つまり積算をしなければいけません。


これが見積もり≠ニいうもので、コンセントが、1つより2つの方が高いし、建具が10本の家より20本の家の方が高い。システムキッチンも定価100万より定価200万の方が高いことはあたりまえ≠ナあり理屈というものです。

これらの作業がこれから作る家づくりの満足度が大きく影響する部分でもあり楽しい部分でもありますが、時間が要するところでもあり、これらの作業や打ち合わせをスピードと効率化≠ニして端折るために全て基本となる仕様などを一方的に数を決めて規格化している会社が実に多いのです。

 契約前に細かい打ち合わせなんかしてられないし、都度、積算なんかしてられない・・・


と考えられたのが、誰でも簡易的に積算ができる仕組みというものなのです。
 
商品や数などのルールを売る側が一方的に決めて、面積や数などを入れるだけで本来の見積もりができない住宅営業マンなどまでもが簡単にできるというもので、こういう仕組みにすることによって


営業マンがプランを書いて見積もりをして契約までひとりでできる!


ので企業にとっては、効率がよく画期的な仕組みといえるのです。

 

・・・ でもですね。。。企業にとって、効率のいいものが、はたして家づくりをお考えの皆さまにとって、超都合のいいものにはならないものなのが、この世の中であり、どちらかが 楽(ラク)をすれば、どちらかがそのしわ寄せをうけるものです。

 

だから、都合よく想定しややこしい部分は曖昧にしておいて追加や変更などで処理をしようとする企業にとっては、それらを別途やオプションとして対応することで一般市場よりも高い利益率の設定がされてあなたに売られることになります。

企業側にしてみれば、オプションで邪魔くさい事をさせているのだから少々高いのは当然でしょ!という理由なのですが、そもそも企業側が効率化を求め、全ては一方的な規格化≠されるからこんな事になるのであり、しかも、それは車の販売のように効率化されていて、質を落とさずに安くなっていればいいのですが、そうではない仕組みとなっています。

 

さらにこの家づくりにおける簡易積算では企業にとって、効率よくというのは、あくまでもその前に想定利益率も落とさないで・・・という考えもある事を忘れてはいけません。本来、日用品を買う時でも明細≠ニいうものがあります。

何をいくつ買って合計いくら。

もちろん住宅の価格も例外ではありません。価格を問わず家を建てる場合にも、モノを購入するという点において例外はなく、その見積もり明細というのがあるものなので、これが基本であり、あたりまえであり、床材は、どんな素材でいくらのものをどれだけの数量を使うのかで

床という項目で単価×数量=小計 

と出されるものであり、もちろん職人さんたちの手間の価格も同じで、リフォームのようにuで計算したり、新築の場合は人工で計算したり、キッチンであれば 定価がいくらのものが、○割引きでいくら。それに関わる給排水工事はいくらである。家をつくるために建てるためにこれらが集まったものが明細となり、住宅の価格となります。

もちろん2世帯等でキッチンが2台必要な家は、2台分の価格とそれらの給排水や設置工事なども計上されますので、そのキッチンのグレードや内容によって、その部分の価格は変わるものであり、その他キッチンに食洗を入れる人と不要と感じる人、浄水器を入れたい人と不必要な人で当然ながら価格は違うものであり、
これらは仮に同じカタチで、同じ大きさの家であっても…です。


トイレを1階のみの人と2階にも設置する人でも違いますし、タンクがない一体型のタイプの便器を選んだら高い…などなど価値観が違うので、坪単価だけで比較できない要素が沢山あるものなのです。

もちろん坪単価はある程度の目安にはなりますが、内容も理解しない場合は、それでも目安と言えるのか…でもあり、だからこそグレードや間取りや広さが違う家で坪単価だけを比較して 高い!安い!と騒ぐ事があまり意味のない事だと理解できるかと思いますが、ここで
それらの明細内容を簡単に説明してみましょう。


◆おもに工事・手間として

・仮設工事 ・基礎工事 
・木工事(構造材・内部造作材・断熱材・和室造作材・建方・造作材)
・屋根工事 ・板金・樋工事・外壁工事 サイディング工事 材料+貼り手間
・塗装吹付け工事 ・左官工事 ・タイル・石工事 ・防水工事
・防腐・防蟻工事 
・内装工事 ・金物・雑工事
・屋内給排水/電気設備工事 ・設備機器取付費


◆資材/建材/設備機器として

・外部サッシ ・システムキッチン ・システムバス
・洗面化粧台 
・洗濯パン&その水栓 
・トイレ トイレ手洗い・アクセサリー 
・床材 玄関框・巾木・窓枠などの建材 ・内装建具 


◆家の外まわりの工事として

・屋外給排水/電気設備工事 ・ガス設備工事
・アンテナ設備工事 ・水道分担金/本管引込工事


◆その他考えられる費用として

・設計監理費 ・保証保険費用 ・冷暖房設備工事
・外構工事 ・
照明器具 ・家具工事 
・諸経費・解体費 ・調査費用 ・地盤改良費 


となりますが、これらを並べるだけでも住宅価格が色々な要素で決まる事がわかるかと思います。これらの各明細について、希望されるプランを基にその面積などの数量を拾い出し、仕様による単価を掛けあわせて、個別に積算をして明細をつくってはじめて、あなたのオリジナルの家の本来の見積もり書が完成するのです。

相見積01.jpgこれらの一連の見積もりをする作業が大変なので、プロ側が仕様や品質を決めて規格化して、どんぶり勘定にしているのが、ハウスメーカーや不動産会社、最近では宣伝を多くしている工務店までもが、1枚きりの見積書だったりするのです。
  
坪数や面積さえ出せれば、あとは決められた単価をかけるだけでそんな安易な見積もりが多いもので、ちなみにこれらはもちろん工事を発注する協力会社や取引先などにも同じ発想であり、「
こういう仕様で決めているからこの単価で発注するからお願いね!」と粛々と頼めるのです。


だから、建て主と契約する金額と発注する金額の差が会社の利益となりますから、こういう仕様が決まっている規格された住宅で見積もりをしている住宅会社などに対して明細を出して!と言っても、実は出せない仕組みになっているわけで、決めたルールでできるだけ早く、ドンブリで請けてドンブリで発注する≠ニいうカタチなのです。


だ・か・ら、その規格されたものから外れるイレギュラーな仕様などは、あなたが希望しているので少しぐらい高くても買うだろう。そもそも高いのかどうかもわからないし・・・と追加やオプション別途として市場価格より高く設定されることになります。

 

このように最近の家づくりをする会社は、工務店を含めて残念ながらどんぶり勘定が多いもので、その理由は、先ほど申し上げたように売る側の考えの基本は

  どうせ素人が見積書を見てもわからないでしょ 

ということでありますが、だからといって、その見積もり明細の内容をしっかりわかるようにしてくれている!とは言えませんので、これらの点を発注・購入される皆様は、必ず確認するようにしてください。


・打合せ通りの内容になっているのか?

・内装の扉や設備が打合せ通りでどの程度の商品であるのか?

・住宅性能は 希望通りなのか? 

・これから考えられる追加は何が予想されてそれはいくらぐらいなのか?

・コンセントは、現在いくつでその追加の場合はいくらになるのか?


などまで含めてしっかりと確認するようにしてください。

 

なお、弊社のサービスの一つである見積比較表作成では、比較検討される場合は、見積もりにしっかりと内容と数量や単価などさえ書いていれば、しっかりと冷静に分析と比較検討ができるように表にしてご説明や方向性を出すことができますが、数量や仕入れ価格等を含め単価などについては、建築家でもプロでもわからない点が多いかと思いますし、あなたにもできる事もありますが、どうしてもできない事もわからない事もあるからこの家づくりにおける見積書がなかなか厄介であるといえるのです。

  
この住宅の見積書は、本来工種ごとの内容が書かれている大項目となる内訳書とそれらについての単価や数量など細かい事が書かれている小項目の内訳明細書があります。

ちなみに住宅ローンを借りるために銀行に出す見積書などは、大項目の工事内訳書となり、工事別の明細書まで入れると見積書は、数十ページになりますが、これも基本的な知識です。
 

しかしながら ハウスメーカーや最近の工務店の一部でも傾向が多くなった営業系の家づくり会社が提出する見積書は、先程から申しているように規格されたルールに基づいてこれらの明細や価格を見えなくして、簡易にして、安全率を含めたいわゆるどんぶり勘定として、1-2枚ほどの見積書で会社によってはさも概算であるかのように言いながら、そのまま契約とされるケースが多いようなのでトラブルが増えているようです。

・・・ そりゃそうですよね。何度も言いますが、明細さえ出さなければ、あれは入れていないと何もわかっていない施主であるあなたに説明して、追加費用がとりやすいのです。

 
どんぶり4.jpg簡単に見積もりらしきものが作成できて、追加工事も請求などもあとから調整できて、不思議なことに住宅業界では、アトリエ系の建築家が絡む会社や上場しているハウスメーカーや成功報酬性の営業系の会社、最近では工務店などまでも、このドンブリ勘定の見積もりを採用していますが、これだけでも、なんとなく彼らの狙いはおわかりいただけるかと思います。

更にややこしい事が、仮に明細があったとしてもそれぞれの会社の書式が違ったりしていてその工事明細内容も順番も違ったりします。
 

例えば、一例がバルコニーの防水工事。屋根工事として拾う会社もあれば、左官工事とする人もいれば、雑工事とする会社もあったり・・・

 

こういったどこに入れるのかというルールはないので積算する人によって違ったりしますから、明細があってもこのような状態なのにこの明細が一切ない会社もあるから皆さまにとって余計にわからなく見えなくなります。

ですから、まずは明細の中の内装材や建具類の数や種類などをチェックできるかどうか・・・を見てほしいと思います。
 

打合せの時には○○シリーズで打合せをしていて、図面でいくら10本の建具で書かれていても、見積もり明細に打合せとは違う△△シリーズになっていたり、9本の建具しかなければ、あとで追加費用が発生することになります。


はじめて家づくりをされる方にとって、専門用語が羅列されていたりするので全てを理解する事は、もちろんそれすらむずかしいものなのですが、理解するのがむずかしい、困難だからといって 全てそのまま 信頼をしているから・・・ 
といって全てをなんでも受け入れて、鵜呑みにすることが得策にはならないことは、もうおわかりか頂けたかと思います。

 

例えば、明細がなければ、工事中にコンセントを1つ増やすのに3000円と言われるのか、1万円と言われるのか全くわからなくなります。逆にこの明細や単価が明確でなければ、これらの契約後に出せるこれらの価格は、売る側が言いたい放題の価格になってしまう事をご理解いただけるかと思います。



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ですから、過去に大手のとあるハウスメーカーの見積書でありましたが、1式1700万!! なんて明細を出されて契約をしたりするのですが、もちろんこれについても “信頼してますので・・・” という言葉で片付けることもできる方もおられますので、正直これに関しては人それぞれの価値観とも言えます。
 
でも、この住宅業界では、こういう見積もりに関して批判したりしている建築家は、工事金額に対して10%や15%というドンブリ勘定をしているから不思議とも言え、内装の面積は、どの程度なのか、細かい数字までは聞く必要ありませんが、どういった根拠なのかなども、あなたがお金を出す施主さんであるなら、わからないなりにしっかりご確認してもよろしいかと思います。


価格というのは 根拠があります 
数量というのも 根拠があるものです

価格が違って数量が変わらないならそもそもの単価が違うという理屈にもなりますので、それらの積み重ねた積算が見積もり明細となりますので、細かい数字までひとつひとつ聞かなくても、項目とわかりやすい数程度などは理解して、しっかりと担当者に尋ねるなりしてご確認するようにしてください。
 
この大切な部分を怠ると皆さんは弱い立場で追加で何を言われても受け入れないといけません。だからこそ、明細も価格も見える家づくりで仕様や性能も選べて、単価も数量も項目までしっかりとわかる家づくりがあるのです。


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