【コラム】建築条件付きで上場会社が違反行為

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毎月届く不動産業界冊子に書いてあったので気になったので調べてみた。その記事は下記のようなものでした。

 

◆土地購入者が自由にできるものでなければならない

2016年3月上場しているサン〇ーハ〇ジングが建築条件付き土地の販売方法に違反行為があったとして指示処分を受け、新聞などでも報道されました。

「土地売買契約と同日に工事請負契約を締結したこと」「解約に対し手付金放棄または土地売買代金の2割を要求したこと」
が、業務に関する取引の公正を害する行為に該当するとされたのです。

 

建築条件付き土地販売において、建築する建物は、買主が自由にプランニングできるものでなければなりません。業者が企画した建物を購入する戸建て住宅の売買とは大きく異なる点です。
「土地売買契約と同日に工事請負契約を締結」するのでは、土地購入者が建物プランについて検討することができません

 

◆建築条件付き土地広告の表示ルール

建築条件付き土地広告については、広告上のルールもあります。表示規約第6条では、建物プラン例を表示する場合には、以下の事項を表示するよう定めています

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ア.取引の対象が建築条件付き土地である旨
イ.建築請負契約を締結すべき期限(土地購入者が表示された建物の設計プランを採用するか否か問わず、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限)

ウ.建築条件が成就しない場合においては、土地売買契約は解除され、かつ土地購入者から受領した金銭は、名目のいかんにかかわらず、全て遅滞なく返還する旨

エ.表示に関わる建物の設計プランについて、次に掲げる事項@)当該プランは土地の購入者の設計プランの参考に資するための一例であって、当該プランの採用するか否かは土地購入者の自由な判断に委ねられているA)当該プランに関わる建物の建築代金並びにこれ意外に必要となる費用の内容及びその額

 

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イの「建築請負契約を締結すべき期限」については 3か月程度の事例が多いと考えておけばよいでしょう。これが数週間程度では、一般消費者にプランを検討する十分な時間を与えていないと判断される可能性があるからです。

 

ウにあるように建築条件が成就しない場合においては、受領した金銭は返還されることになっていますのでご安心くださいませ。

また、建築条件付き土地売買は、あくまで土地の取引ですので、仲介会社が建物プラン例の建築価格を土地代金に合算して仲介手数料を請求することはできませんので理解しておきましょう。

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これらを踏まえて調べてみると冒頭の会社は、どうやらお客さんとの間でプランと予算をつめないまま、土地売買契約をして同じ日に建物の工事請負契約も結んだ様子で、その契約後に内容について顧客の希望と折り合わず工事が行き詰まったようで、その契約内容は、土地売買契約を解除するには、土地の手付金と工事請負契約の前払い金合計300万円ちょっとを放棄することになっていたよう。

 

このような契約内容では、買主だけが解約リスクを負わされているとして公正な取引ではないと判断されて、業務改善を指示されたよう。(建築工事も同じですよ!)
 
建築条件付きの土地は、基本、購入する方が希望する住宅を土地とセットで販売でき、売主である不動産会社の投資金額が少なくすみ、在庫リスクがなくなるといわれ、そこだけみれば 売主も買主もどちらもメリットがあるといわれていました。

しかし、これでは買主の土地の自由な利用や家を建てる会社を選べないという点などから「抱き合わせ販売行為」として独占禁止法の抵触という問題が発生したから業界は3つのルール要件を設けたのです。

 

  1. 土地契約締結後3ヶ月以内に建築請負契約を結ぶことを条件とする。(停止条件)
  2. 建築請負契約が締結できなかったときは受領済み金銭を返還する。
  3. 建築を請け負う業者は土地の売主(その子会社を含む)または、その代理人とする。

 

ちなみに未だに3か月は多いのですが、2003年に上記のルール要件は見直され、3ヶ月の期限と建築を請け負う業者の制限も無くなっていますが、でも、売主である不動産会社とすれば土地の契約をしてから、いつまでたっても建物請負契約締結の目処が立たないのでは困りますからね。

建築条件付きの土地は、ほぼ世間に流れる前にいい土地であれば業者がまとめて購入して、造成工事を行ない切り売りをしますので、一般の方で土地か探すお客さまが欲しくても手に入れることの出来ない土地を用意できるのです。

 

しかしこのようなことがわからないからお任せするのではなく、基本的な事はしっかりと勉強をするようにしてくださいね。

 

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