大阪人が考える身の丈にあった適正価格の家づくり
家づくりは、建て主と色々な職種の方が集まる協同作業といえます。共に働く、協力するという意味はコラボレーションとも言います。となれば、家づくりは、基本的にはパートナー=協同作業=コラボです。それは建て主とプロであったり、プロ同士での協力など。まずあなたは、いま誰をパートナーとしてどんな方々とコラボをして家を建てようと考えていますか？
その候補として、建築家、建設会社や工務店、住宅会社やハウスメーカー。その他に不動産会社などがあったりします。最近では、建築家プロデュース会社というのもあったりしますが、建築家、ゼネコンやハウスメーカー、不動産会社に住宅会社、リフォーム会社に建築家プロデュース会社であっても、最終的に工事をするのが “工務店” であるとなることも皆さんよく知られています。
だから唯一工務店だけが、自社が元請けをする工務店なのか、どこかの住宅会社の協力業者（下請けとも表現されるが避けたい言葉）専門なので、元請けは基本しない工務店なのか？という判断が必要になります。
「え！？ 元請けがしないいって どういう意味？」
と思う方もおられるでしょうけど、そんな工務店は、これまでの実績などを見れば、はじめて家づくりをするあなたでもすぐにわかりますが、では、なぜ協力業者専門の工務店は、元請けをしないのでしょうか？単純にできないのでしょうか・・・？
実は、協力業者として続ける理由は、会社の考え方によって色々あります。その最も多い理由として、以下の３つにわかれます。
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などがあるようです。
つまり、こういう協力業者としてのお仕事を中心に日々活動している工務店は、日常の作業に追われているためにあなたの家づくりを慌てさせたり、急かしたり、無理に契約をしなくても法人相手に協力業者として発注をいただいているので仕事には困っていない会社がほとんどなのです。（いわゆる法人営業）
彼らが協力する法人の相手先として、皆さんもご存じの上場会社である著名なハウスメーカーだったり、中堅の住宅会社から不動産会社、ゼネコンなどの建設会社であったりしていて、専門のスタッフがいないので、設計や営業対応ができない建設会社などは、建築家からの仕事を請けるという会社も少なくないです。
皆さんも家づくりを実際に経験されたらわかりますが、一見、中立で第三者的な立場に見える建築プロデュース会社も、実はその窓口が工務店で契約を目的としたり、元請けと言いながら下請けに丸投げをする企業も多くあったりします。
しかも、そのプロデュース業そのものが、住宅業界でのフランチャイズ化されていて、それに加盟している工務店から高額な会費をとったり、建て主が工事費用とは別にこのプロデュース費用を直接ご負担しなければいけないものも多くあったりします。
だから協力業者の立場となりますと元請けとなるハウスメーカーなどが契約して決定したプランの図面さえいただければ、見積もりをしてしっかり施工をすればいいとなるわけですが、経営者としては常に不安が付きまとうのです。
- このまま協力業者として活動を続けていいものか
- ある日突然ハウスメーカーが倒産したり、撤退するかもしれない
- 手間などの価格をまた下げられるかもしれない…
- 発注を切られるかもしれない・・・
いずれの工務店も、あなたと直接契約をしたい！自社で元請けをしたい！と考えていますが、協力会社として日頃の仕事に追われて、一般客に対しての告知や営業活動もできない、手間暇がかかり、人件費などの経費がかかる部分であるお客さまと出会うための集客のための販促経費や商談の窓口となる営業マンや設計スタッフへの給料や報酬、ツールの作成など、とても大きな諸経費を使うことになり、それらの経費を使ったからと言って、それらは必ず誰しも成功するというものではありません。
だから、ハウスメーカーの無理な注文や厳しい審査も合格するだけの素晴らしい施工力を持ち協力業者としてこの住宅＆不動産業界を支えている工務店であっても、元請けとしての活動は、いつまでたっても二の足を踏み、同時に経営者として大きな悩みとなっていて、〝いつまでも協力業者だけをしていられない〟住宅業界の工務店の経営者の理想は、自社で元請けをすることなのです。
そんな住宅業界でもっとも簡単な方法としては、先ほども申したように住宅業界のフランチャイズに加盟するという選択もありますが、高額な加盟金や会費を払ったり、モデルハウスを建てることを強制されたり経費ばかりがかさむ事になり、以前は工務店が最も嫌っていたはずのハウスメーカーの真似事の家づくりを強いられることにもなります。
逆にいえば、こういった零細・中小の工務店の経営者の弱みの心理に漬け込むのでフランチャイズ事業が成り立つ理由といえますが、先ほどのようなハウスメーカーを支えている価格力もあり施工力も高い工務店に設計などの足らない部分を補って、建て主の方が安心して直接頼めるような家づくりを考えることはできないだろうか？
つまり、協同（コラボ）しながら補って同じ方向を向くような家づくりをすればいいのではないだろうか？ハウスネットの価格が見える家づくりでは、そのような点に着目をしています。
家の価格が７００万も差が出る実態!?
これから家づくりを考えている皆さんが最も気になる〝価格〟に関してもここでオハナシをしておきましょう。
それがリフォームであれば、その工事範囲や額面にもよりますが、単価的に安ければ、組織的な会社ほど人件費を考えるとその利益率は、さらに高くなる傾向にあります。もちろんリフォームでも同じで立派なショールームや販促ツールなどがある会社ほど工事価格が高くなる傾向であることはおわかりいただけるかと思います。
しかしながら、これらは企業として、販売経費や人件費などを考慮したうえで、継続して経営を続けていく上では、ある程度の利益が必要である事はご理解してあげてほしいと思いますが、一方で過剰すぎる販促費用のしわ寄せを消費者に負担をさせる販売方法は、他業界と比較しても大いに疑問視すべきことかと言えます。
また建築家と建てる場合では、住宅価格以外に別費用として建築家へ支払する１０％−１５％と言われている設計監理費が必要となってきます。さらに一般の建築家プロデュース会社であれば、そのプロデュース会社へ支払う５％〜１０％以上が必要となったりするところもあるようです。
※これは一般のケースであり、建て主からも建築家からも工務店からも紹介料を取る仕組みは、例外として存在しています。
他に全国展開していない地域の住宅会社であっても、最低利益率２５％以上設定がされているようですが、一方、上場して全国展開をしているハウスメーカーなどは、工務店の経費以外に上でも示したようにテレビや雑誌への広告宣伝費、住宅展示場への出展、営業マンへの報酬や経費、企画開発や本社経費などが加わるので、35%以上の利益は必要らしく、元大手ハウスメーカーの営業マンから聞いた話では、場合によっては、構造体を供給している工場も子会社なのでその利益も含めグループ会社でなんと45%とかの会社もあるというのですから本当に驚きです。
また巷で建築条件付きなどでよく見かける不動産会社の場合では、その不動産会社の利益のほうがしっかりとられていて、協力業者としての工務店さんは、薄利であったりするのも実態のようで、その結果、建物そのものにしわ寄せがいくようでこれでは家づくりとして支離滅裂です。仲介や中古物件を扱う手数料より、高利益の自社新築物件に誘導する会社が多いのはこれが理由であることは皆さんにもご理解いただけるかと思います。
ここがポイント!!
さて、これまで読まれたあなたは〝所詮、多くても１０％ぐらいの差なのか…〟と感じるかもしれませんが、ここでそもそも原価が違うことに気付かれる方が少ないと思います。
まずポイントは冒頭で申し上げたように、実際に施工をしているのは“工務店”という点であり、その工務店も元請けの時と協力会社の際には、利益率の設定が違いますが、ボランティアではないので少なからず利益はありますがここで、これらについて皆さんにわかりやすく文章と図で整理してみましょう。
最初に住宅価格の原価をとして簡単な数字で1500万と想定し、この価格に対して工務店が元請けとして建てる場合、20%の粗利を計上するとこの額面は1800万となり、これを建築家で建てる場合は、工務店価格にさらに10％〜15％前後の設計監理費が必要となりますので270万程度（約１３％換算）が加算され2070万となり、さらに建築家プロデュース会社の場合であれば、仮に5％としても100万程度が必要となるので2170万 となります。
つまり、これで単純計算をしますと原価1500万の住宅価格が、最終的に2170万となり、総額670万（31％）の利益が計上されることになります。
ん!? 全然経済的でない!?
素朴な疑問ですが、このようなあれこれの経費を上乗せする建築家プロデュース会社との家づくりは、不経済な方法で高くなる事を推奨しているのでしょうか？と感じてしまいます。
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では、住宅会社やゼネコン系の建設会社、ハウスメーカーはどうなるのか、大雑把に計算してみましょう。
先程の原価1500万に対して元請けではないつまり協力会社としての工務店の利益（10％程度）が計上されることになります。つまり、この段階で価格は1660万となり、これが仕入れ価格の基本となりハウスメーカーでは、想定する利益率が35％以上となるので逆算をすると2555万と大化けして、原価1500万の家が協力業者の利益と元請となる会社の高利益が計上されて建て主が契約する金額2555万円で、利益額の合計1055万（利益率にすれば42％）となります。
ちなみにここでは、建売などの場合は対象外とし、言うまでもなくわかりやすく簡略化して大雑把な計算であり、実際に依頼先によるこの違いのおおまかなこの感覚は、大きく外れていないと思われます。
だからこそ、これまで何棟もサポートしてデーターがあるハウスネットの事務局がおこなうのではなく、家づくりをすることがはじめてでこれを読まれるご自身が計画を進める際には、数社で比較検討することを推奨しております。
建て主である皆さまからすれば、同じ品質や性能、工事の家づくりを頼んでいるつもりなのになぜこんなに価格が違うのだろう？と感じる部分は、こんなカラクリもあるからで、これらをわかりやすく絵にすると以下の通りとなります。
いかがですか？これで家の価格の違いについて少しはイメージだけでもご理解できましたか？
でも、これまでにも書いておりますが、最近では零細・中小の代表である工務店が、上場して大資本で大企業であるハウスメーカーの真似事のような販売手法にかなり過剰と思われる方法により、高利益を確保しなければいけないような丸投げする家づくりとなっているところも多くなってきているので皆さんは、例え同じように見える工務店であっても必ず〝比較検討〟することをオススメします。
いずれにしても、あなたがこのように全く同じような家を建てようとしても、1800万から2500万まで700万もの価格の差が発生するのです。もちろんもっと大きな家になれば、その差は1000万以上となり、その現実として最近、雑誌の宣伝などでよく見かけるデザイン系の会社の設計監理費用を含む概算４５００万の住宅が、弊社からご紹介した優良登録店がその見積をすれば、3000万以下となり１５００万以上の差が生じた事にはあまりにも衝撃でした。
上の文章を読まれて少しでも住宅業界に携わったことがある方などのご意見として、工務店とハウスメーカーの原価は違うはずだ！という方もきっとおられるでしょうけど、実際は、企画住宅をつくらない工務店でも、ハウスメーカーより安く仕入れることができる商材もある点と念のために仮に原価100万でも200万でも足したところでそれでも、それ以上の利益が必要なのでその大きな額面の差は埋まることはあるはずないですし、現場ではそのように価格が出されていますが、皆さんは、これについてどう思われるのでしょうか？
私は、決して消費者に対して無理強いするのではなく、施工する工務店にも適正な利益をとっていただいた上で、経済的に無駄もない身の丈にあった適正価格の家づくりを！と考えます。
おそらくご意見の中には、ハウスメーカーと建てる理由に安心やブランドを買うので、それは求める価値観の違いなので仕方がない・・・といわれる方は、そこまでのご予算とご理解があるのであれば、無理をして工務店で経済的な家づくりを検討する必要もなく、ハウスメーカーで建てる家づくりを選択することは正解である！と言え、気を付ける点は、その油断でプロの商談のペースにならないように・・・と商談を始める前に希望する工法だけは気をつけて選んでください。
実際には、皆さんが家づくりを始め、様々なタイプの会社と商談を進めてみるとプランや間取り、仕様・設備機器などの違いにより、家づくりの価格に差が出ますので、比較をしようと思っても、わからなくなってしまうのも現実なのです。これもプロ側が、差別化という言葉の元にあえてそうなるようにしているとも言えます。
こんなこれまで続いてきたおかしいけど業界の常識のような家づくりの問題点を解決したい！と考えるハウスネットが提案する“あなたのためのプロジェクト住宅”は、十人十色の様々なケースでマッチングさせながらもそれぞれの立場で大いに協力しあって、品質を落とさずに無駄・無理・無茶のない家づくりをすることをどのようにでも考えることができるのでは？という発想です。
例えば、一流のハウスメーカーの協力業者として、価格力もあり、施工力のしっかりした原価にきわめて近い家づくりをする会社と建築家【設計事務所】が協力=協同=コラボしたり、リフォームの場合であれば、サポートスタッフと一緒にプランや要望をまとめ、工事の原価を出しガラス張りにして、見積もり書を作成し、しっかりした施工力のある工務店の利益を正当に計上して、必要で望むのであれば 第３社の保証会社を絡ませれば、本当の適正価格でいい家づくりができると考えています。
これは、業界を知っているからこそ考えられる家づくりのいいとこ取りしているコラボの家づくりといえます。ちなみにここで公平にハウスネットでの家づくりを図式にしておきます。
これについて、きっと疑う方もおられると思いますので、だからハウスネットは、何度も言いますが、気になる・お好きな他社としっかりと比較検討してください！とお伝えしており、そもそものコンセプトは、皆さまに〝いい性能・いい品質の家づくりを無駄なく経済的に建ててほしい！〟と願っておりますので、経営力もチェックされた安心な優良登録店とサポート付きで適正価格で楽しく家を建てるための仕組みとなっています。
でも、まだまだ皆さんにとっては、この業界の非常識な仕組みは理解しにくいようで、至って真面目に取り組むプロのネットワークなのですが、業界が業界だけにやはりまだまだ胡散臭い仕組みのように思われる方が多いようですが、もしそうであれば是非とも比較検討してほしいと感じております。
家づくりというのは、どこに依頼するにしても、本来は楽しいものであり、楽しく感じない家づくりは、きっと流れ・依頼先など何かが間違っていますが、是非あなたのご家族の家づくりだけは、心より楽しんで欲しいと願っております。
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ハウスネット家づくりサポート事務局 代表
