ネットでわかる“土地から探す家づくり”その２
避けてたはずが自ら招く 建築条件付き
その１を読まれて、不動産会社を少し怖くなくなりましたか？同時に読む前よりほんの少しだけ土地から探す家づくりについてのむずかしさもわかってきましたか？
はい！そうです。それでいいのです。ほんの少しだけでも、わかればいいのです（＾ｖ＾）
これを丁寧に読んでいただいている方は、間違いなく、売る側の営業トークだけで安易に〝判〟を押すことを防ぐことができていると思いますのでそれでも十分です。
では、いい担当者や良心的な不動産会社を探す方法として、ハウスメーカーや工務店、時には、建築家やプロデュース会社からご紹介されるケースもあるかと思います。
例えば、ハウスメーカーなどであれば、紹介していただける不動産会社は、非常に協力的であり、しかもハウスメーカーは、取引する前にその会社の調査もしているので、ある程度ご安心できるかと思いますが・・・
この場合、皆さんでもほぼ推定できるかと思いますが、必ずその不動産会社を紹介していただいた会社つまりハウスメーカーや工務店に対してあなたは〝恩〟や〝借り〟ができてしまい、これは、プロ側の視点からすれば、その不動産会社と一緒にあなたを囲い込みすることになります。
ですから、仮にその不動産会社を通じて、いい土地が見つかったとすれば、そのハウスメーカーが自社で建てる=つまり契約するのが、あたりまえのように家づくりを進められます。もちろん口にはしないでしょうけど
「この土地が決まったのも、私があの不動産屋を紹介したおかげ・・・」
はじめての家づくりで何事に対しても気持ちが純粋なお客さまは、これをその通り！と感じる方が多いのですが、でも、これってプロの勝手な都合のいい家づくりであり、気がつけば、あなたのご家族は、プロの包囲網での縛られた家づくりとなっているのですが、これについてもご安心くださいませ。そんな場合は、まず最初にあなたは
『不動産会社の紹介は、助かります。ありがとうございます（素直に感謝しましょう）でも、もし、いい土地が見つかれば、建物は御社以外にも、色々検討させてもらいますので、そのつもりで不動産会社のご紹介をお願いします！』
と適正な相手といい家づくりをするためにできるだけ明るく、はっきり！と言ってみましょう。その結果、怪訝な顔をしたり、これを否定する住宅営業マンや工務店の窓口は、本性がわかったと思って断ればいいのです。
でなければ、あなたの家づくりを比較できずに１社だけで商談をすることに仕向けているようなもので、あれほど嫌がっていた建築条件付きの土地と何ら変わらない、全く比較できない家づくりとなってしまいます。
いずれにしても、土地探しは、不動産会社の担当者の能力と仕事ぶりがポイントであり、その不動産会社は紹介であれ、自分で見つけるのであれ、漠然とした場所で探してもらうより、より具体的な場所、例えば、○○学校の校区などを明確にして、自分のご家族にあった不動産会社の担当者を探すのが、一番ベストな方法といえると思います。
参考ホームページ
土地が見つかったけど家の計画は…？
これまでである程度、土地から探すお客さまに対するプロの思惑は、ご理解いただけたかと思います。それもこれも、もちろん担当者の人柄までは否定しないでも、それぞれの立場があり、それが彼らの仕事であると割り切ってください。でも、その敵？を知れば、逆にその心理を利用すればいいのです。これからのオハナシは、そんな内容です。
あなたのご家族は、理想の土地が見つかった。しかしいざこれ以上進めてみると、次なる素朴な疑問が生まれてきます。
『土地の費用はわかる。でも上に建てる家の大きさとその値段の目安は・・・？』
そうなんです。建売や建築条件付き（売り建て）が嫌だからはじめた家づくり。いい土地が見つかって、土地を見つけても、上に建てる家が希望する内容でどれぐらいの大きさで一体いくらで建つものなのか・・・それがわからないものなのですが、この点、建築条件付きであれば、既に建てる会社も住宅も決まっている事が多いので、こんな間取りでこんな価格と説明していただけます。これらを具体的な例をあげてわかりやすく言えば、こういう状態です。
いい土地が見つかったので、自分たちの希望の家や間取りをその土地に建てたとき、外構や諸経費などを含めて、土地と総額でいったいいくらなのか？ それで住宅ローンの仮審査が可能なのか？そのあとの本審査などはどういう流れなのか・・・ となります。だから土地の融資を申し込む銀行からは、申し込むと同時に見積と図面をすぐに出してください！と言われたりします。
もちろんあなたは、候補地となる土地を見つけたばっかりだから、家づくりを依頼する相手もまだ決まっていないので、にっちもさっちもいかなくなります。
◆その家づくりのパートナーとしては
ハウスメーカー建築家工務店 住宅会社
さて あなたならどうしますか？
候補の土地が見つかっても、誰もがこの壁にぶつかります。もちろんこれに関して、土地をキャッシュで買っている場合は、何の問題もありません。その場合は、建て替えする方と同じなので、家を建てる会社をじっくり探せばいいのですが、土地を含めた住宅ローンを考えている方にとっては、銀行が必要とする建物の情報（平面計画や見積もりなど）をどうしたらいいのだろうか…と行き詰まってしまいますが、逆にいえば、売る側のプロは、ここの心理をついてくるわけです。
だからこそ、ハウスネットでは、あなたに無理！と伝えるのではなくて、どのようにすれば、土地を買う見通しをたてることができるのかをお教えしましょう。
まずひとつの方法として、ある程度ハウスメーカーを賢く利用する方法です。もちろん結果的に頼むことになっても、建てるつもりがなくても・・・で、例えばそれが建築家の場合、建築家は、絵（つまりプラン）は描けても、見積もりができないという問題が発生します。その場合、彼らが概算としてはじき出す見積は、理想が多く、いつも坪単価などが安く設定されることも多く、実際に計画が進むと大幅にその費用やその概算を超えることも多かったりします。またそのように進めると銀行から指摘があるように特にどの会社で建てるということに関して、建築家が作成した図面で建てる会社をしっかり比較検討するということができなくなります。
もちろんプランもスピーディーに書きません。というより、早く描く体質ではありません。 ということは、建築家に恩ができるだけで、彼らの〝この値段でできる〟という根拠は、どんぶり勘定でしかも根拠なしです。もしそれができるならプランしながら、しっかりと予算組された理想の見積もりも作成できます。ですので、この段階では、それらの問題を回避しない限りこの選択は適正でないと判断できます。
次に工務店の場合ですが、工務店の家づくりは、企画住宅ではないので（最近は企画住宅でどんぶり勘定が多いですが…）この土地を買うか買わないかの検討の際には、〝丁寧さや慎重さ〟が逆にスピードさがなく、とっても時間のかかる対応をされると思います。
もちろん迅速な対応できる工務店もいますが、ほんの一握りですが、存在はしています。 対応できない会社に頼んだりすると恩もできますし、情までうつるとお客さま主体の家づくりの基本が崩れ、プロの主導権に逆戻りです。
ということは、スピーディーにプランも見積もりもしてくれる、そんなに嫌いじゃない家づくりをするハウスメーカーにラフプランと見積もりを出してもらえばいいとなります。
ただ注意する点は、この段階では、あなたは、まだその土地を買うことを決めるかどうかの段階でのオハナシなので、そのハウスメーカーに決めなければならない！とそんなに重く考えなくていいのです。もう一度、原点に返って理屈を考えてみましょう。
ハウスメーカーは、営業マンが多数、モデルハウスもある、広告もツールも立派、企画など間接的なスタッフが多い本社は大きなビルばかり・・・ということを考えるとハウスメーカーは、中小や零細である工務店や住宅会社より常識的に高い価格になるはずです。確かに大量仕入れとして消費者に伝えられても、それ以上に利益率や額が高いので、購入者となる建て主には何も還元されません。
ですので、簡単な方法は、この会社の家ならイメージが近いかな？とか許せるかな？という中小を含むハウスメーカーなどの営業マンに土地を見つけた時に検討材料として、プランと見積もりを出してもらいましょう。くれぐれも今は、候補である土地を買うかどうか検討しているときにスピーディーにプランと価格を出してもらいましょう。
しかし! 大前提は、土地をおさえるための仮審査の段階であり、その住宅会社は、単なる候補の一つであるということにすぎないですのでお忘れなく！商談していると次第に気にいるということもありますから・・・
重ねてご説明しますが、１社だけと進める商談にあなたに対してのメリットは何もないです。プロは、商談が自社だけになるのが理想であり、それは競合先がないという緊張感のなさから、価格や商談までもが甘くなり、それが何らかの影響が必ずでてきます。その提出された価格が高いのか安いのか、適正なのかは、はじめて家づくりをする方には１社だけならわかりません。
でも、さほど嫌いでないスピーディーに対応してくれる会社の見積もりとプランを保険のように考えればいいのです。で、ハウスメーカーの家づくりでクリアしている仮審査が通り、土地を抑えた時点で、工務店など含めた色々な家づくり会社であなたの希望する家づくりを検討していけば、高く設定されたハウスメーカーよりも必ず予算内ででき、お釣りがくる家づくりをすることが可能となってきます。
なお、ハウスネットでは、土地購入サポートとして、お客さまのご要望を最低限度お聞きして、仮審査用にプランと見積もりをだしたりして、あなたの土地から探す家づくりのサポートをおこなっております。
土地を抑えるためにこの銀行の仮審査がＯＫとなりましたら、正式なプランを作成し、家づくり会社を比較して正式に依頼先を決めるところまであなたのサポートしております。もちろんハウスメーカーや気になる会社があるのであれば比較してもＯＫです。
さて、これまでの流れである程度、あなたもプロを利用できる部分が見えてきたと思いますが、これを偶然見つけて読まれている人だけに裏技の話です（笑）
いかがですか？ でも、簡単そうで、むずかしいものです。あなたは、不動産会社や家づくり会社、そして銀行を納得させなければいけません。
お世辞や都合のいいことを言うつもりはないので、ここで、はっきり言いますが、建売がイヤで、土地から探す家づくりは、建て替えですむケースよりも倍の労力がかかりますので、建て主の方にも、手間や根気が必要です。
土地を探されている場所などによっては、なかなか見つからず３年以上探される方もおられます。同時にその期間であきらめる方もおられますが、上記以外のプロ主導といえども、実際に実行できている人もいます。
いずれにしましても、既に商談中であっても、検討していても、家づくりや不動産に関しての疑問や質問などは、ハウスネットまでご遠慮なくメールでもお電話でもいただきましたら、出来るだけ丁寧にわかりやすくベストな方法をよく考えて、アドバイスやサポートをしますのでお尋ねください。弊社も可能ですが、親切丁寧な優良登録店である不動産会社もお手伝いいただいております。
大変なほど家づくりは、感動も大きくなり楽しいはず！
是非 楽しみましょう！
■土地から探す家づくりについては、こちらでも書いておりますのでご参考に !!
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