家を建てることは、建て替える事と新築ではその意味が違ってきます。建替えは、言葉通り今の家を解体して建て替えますが、新築は、土地を買ってからの住宅計画となります。
ハウスネットの家づくりサポートでも、土地・敷地探しからはじめる方も多くご相談に来られますが、この土地探しから、しっかりとわかった上に考えて行動をとらないとあなたが理想とする家づくりにならない事になります。
そこで、このページでは、土地・敷地から探す家づくりの流れからその問題点や解決策などをしっかり学んでいただきたいと思っております。
１ 土地を絞る
あなたのご家族がしっかりと希望する場所や住みたいところを決めなければ、不動産会社も調べようがありません。しかし、同じ広さの坪数であっても、地域によってその土地の価格などは違うことはご存知かと思います。
なので、まずはその〝場所〟が大切。これまでご相談に来られた決定されたその希望する場所の要素として、①学区や学校で選ぶ ②今住んでいる場所 ③勤務地 ④親の近くで、これ以外には、何の縁もゆかりもない土地の価格などから考慮したうえで新しい街を選ばれる方もおられますが、えてしてどこでもいいと言っている人に限って、目移りしすぎて長引いたり、決まるまでに時間がかかったりしているようです。
２ 予算を決める
多くの方が、総予算●●万円と予算を決めて不動産屋さんを訪問されますが、はたして、そのご予算の数字が希望する土地で妥当な価格なのか？そもそも何の根拠なのか？が重要なポイントであったりします。
特に不動産会社は、あなたに対して少しでも高い土地を売りたいことからも建物本体の予算組を低く見積もりする傾向がありますから、この段階でのこのご予算は、ほとんどの方は明確な根拠はなく、ただなんとなく・・・が多く、希望する土地に希望する家づくりではじき出して、土地と建物に配分して出されたご予算であることはありません。
というのが、例えば、希望する家が建て坪＝建築面積が２０坪必要な場合、建ぺい率のちがう土地では、そのために必要な土地の広さは変わることは、ご理解いただけるかと思います。
よってここでのポイント は、何坪の土地が必要であるのかを出すために希望する住宅の必要な大きさを知ることであり、とかくなりがちなのが、売る側=プロ任せとなり、最大に借りる事ができる融資額にあわせた家づくりをする傾向にあります。
しかも仮にですが、あなたのご家族が２０００万の土地・敷地を探しているといって、希望する家づくりが無理な予算組であっても、土地売買の不動産屋の担当者は、土地の取引額に応じて手数料が入るわけですから、１５００万の土地を提案してくれるはずなどありませんので、土地と住宅のしっかりしたご自身の予算組が必要になるのです。
３ 希望する家の大きさを知る
ここで敷地や土地の大きさやカタチが違うのに、どのようにして住宅の大きさを知る事が出来るのかをお伝えしましょう。
一番わかりやすいのは、カタチに関係なく、気にいった間取りの坪数をチェックする。これが一番簡単ですが、かなりゆったりしていて余裕があるという作品的な住宅ばかりに目が奪われるかもしれません。その場合は、
①必要な居室の大きさの合計を計算してみましょう。
②その数字に対して1.5‐1.8倍をすれば、希望する家全体の大きさの目安となります。ここでは、とかく大きくなりがちなので各居室やそうでない部分の調整も必要となってきます。逆に言えば、３５坪ほどの家を希望する場合は、÷1.5/1.8をすれば19.5坪から23坪となりますので、この中で居室の広さをおさめたほうがよいという理屈になります。
またこれらにより住宅全体の大きさの目安がわかりましたら、2階建てか3階建てでもよいのか、はたまた、平屋希望なのかで希望する住宅にあった土地・敷地の大きさは変わってきます。
４ 土地・敷地と家づくりの予算を組む
これまでの流れで希望する住宅の大きさの目安もわかり、建坪からの建ぺい率の逆算で土地の大きさが見えてきたら、希望する場所での売買されている坪単価から土地購入に必要な資金も見えてきます。同時に住宅部分についても、希望する大きさも見えるので、予算が見えてきます。
先ほども書きましたが、くれぐれも〝融資額にあわせたり、予算や土地先行の家づくりをしない〟ことであなたのご家族にあった経済的な土地・敷地を探して家づくりをするということで、それが予算よりも安くおさまったり、無理をしない家づくりとなります。
５ 情報を踏まえて不動産屋に尋ねる
漠然と不動産屋さんに尋ねて土地・敷地探すをするのではなく、これらを知った上でしっかりした考えをもって訪問するのとでは大きく違ってきます。
もちろんそもそもこの時点で現実に無理なことがわかるかもしれません。例えば、坪１００万する希望地で２０坪で１０００万などといった場合でそのような場合は、①希望している住宅を小さく考える ②土地の価格が低い所に変えるなどの必要があるかもしれません。これも〝身の丈〟です。
しかしながら、そもそも根拠のない予算を言って、希望の予算より少し超えた土地が気にいり、その結果大切な家づくりでの予算がなくなり、安く価格を掲載されている住宅会社の手法にまんまと引っかかり、希望とかけ離れた不快な家づくりになるのは、無理や無茶をするから・・・であります。
６ 土地を調べる
土地が見つかれば、その土地についてしっかり調べるようにしましょう。建ぺい率や容積率や前の道路など法的な事を含めて、言われるままでも、検索だけでもなく、しっかりと自分なりに、できれば役所などにも足を運んででもある程度は、理解するようにしましょう。そうすることで意外な事実がわかる可能性も高いです。
ご参考資料 用途地域のイメージはこちら
またこの土地を見る時点でよくあるケースが、建築家や工務店、ハウスメーカーの営業担当者などに一緒に足を運んでもらったりするとプランも価格も見ていないのに〝恩〟ができてしまいます。
これは何を意味するのかと言いますとこの〝恩〟の重さが、家づくりの依頼先を自由に選択できなくなることになりますので、意識する事は、特定のプロに絞り込まないで、本当の意味での客観的な意見として受け入れる環境を確保しておかなければいけません。
もちろん、プランも価格も見ていない状態でありますが、その家づくりをする会社や建築家で決めているのであれば、なんら問題はありませんが、いずれにしても大きな買い物であるので慎重に進める事を忘れて大切な部分を怠っていけません。
７ 融資に申し込む
さて、ここからがとっても重要です。これを知っているか知らないかで、あなたにとっての家づくりが大きく別れると言っても過言ではありません。それぐらいとっても大きなポイントとなります。契約を目的とするプロは、この点をあなたには伝えません。
あなたが、土地を見つかれば、その土地をキャッシュで買うのであれば問題はないですが、住宅ローンを組まれる場合は、すぐに融資の手続きが必要となります。そのために貸す側、つまり銀行の審査をしてもらわなければいけません。
この際にあなたご自身がその融資を申込をするために銀行に行けば、きっと驚かれると思いますが、土地が見つかったばかりのあなたに銀行から「審査するので、プランと見積もりも至急出してください」と言われます。まだ土地が見つかったばかりで、家づくりを依頼する業者すらも決まっていないあなたに対して・・・です。
あなたが、「そんなの無理！」と思っていても、銀行としては、当然ながら住宅ローンという長期で低金利で融資をするので、仮審査として個人の審査（年収と返済率とお勤め先など）とどれだけの担保力があるのかと、どれだけの融資額が必要なのかなど総合的に判断していかなければいけないのです。
さて、ここであなたは、どうすればよいのか？です。
よくあるケースは、不動産屋に紹介された住宅会社や工務店にプランと見積を提出して、ＯＫとなればそのまま家づくりをその会社とすることになったり、土地を見つけてくれた不動産屋を紹介したハウスメーカーや工務店などがプランと見積もりを用意してくれて、そのままその会社で建てなければいけなくなったりします。これをプロは目的としています。
でも、ここでよくお考えください。土地が見つかった時点は、まだ仮審査であり、ローン額や計画などは、いくらぐらいのご予定ですか？と銀行から聞かれているのです。つまり仮審査の時に提出するこのプランと見積もりさえご用意できれば、あなたは、好きな家を好きな会社で建てる事ができるのです。依頼する会社もプランも見積もりも正式に決まってから、本審査の際にその変更プランなどをあらためて提出すればいいのです。
ただし、注意点があります。建売ではないので、プランを検討している期間は、既に土地・敷地の融資が先行して始めっているので、今住まれている家賃と並行に土地・敷地の融資額のローンを支払わなければなりません のである程度の貯蓄が必要となります。
また、仮審査の時より本審査で融資額があがった場合などは、その追加分は、借入できないケースもありますのでしっかりした計画を組む必要があります。
いかがですか？この住宅業界の申し込みの際に親切に見える仕組みのカラクリをご理解いただきましたでしょうか？
特に融資をうける銀行まで、低金利や提携やキャンペーンなど、いかにも特典があるかのように情報を言われ、あなたご自信が面倒もあり、不動産屋や住宅会社に融資の段取りをお願いすることにより、建築条件付き（売り建て）を嫌って、土地・敷地から探した家づくりも、どこの会社も比較検討できないまま、その手続きを一切頼まれた会社さんでしか、建てる事が出来ないような対応をされます。
比較検討できないということは、高いか安いのか、適正価格なのか、よい悪いの判断などが一切できないプロ側が完全に主導権を握る家づくりとなるのです。
おわかりいただけますね。これが住宅業界のプロとすれば理想であり狙いなのです。だから親切なので、だから提携先とあなたを囲い込むのです。
もちろん、これらの手続きを一切依頼するその家づくり会社でしか建てる事を考えていないのであれば、何の問題もありませんという事を加えてお伝えしておきます。
ハウスネットの家づくりサポートにご相談に来られた方には、これらの流れやカラクリをご理解いただいた上に、この仮審査用のプランと見積もりを作成する事をサポートしておりますので、仮審査の時には、まだプランも見積もりもできていなくても、業者も決まっていなくてもいいのです。これが、家づくりサポートのほんの一つのサービスメニューです。
家づくりの経緯において、おおいにあれこれと悩んだ分、できた住宅に対しての愛着が多くなりますので、是非とも土地から探して、身の丈に合った自分好みの住宅をしっかり選んだ会社で上手に建てましょう！
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