土地から探されている方、分譲住宅やマンションを購入予定の方、中古住宅を買って建替えたり、リノベーションやリフォームを仕様としている方、いずれ誰にとっても、お金のハナシを避けることができません。現在の収入から、支払から、いくらの予算が組めるものかを考えなければ、不動産や住宅を選ぶことも計画もできません。

ですから、皆さんのご家族も無理のない〝わが家の予算〟というものをしっかり知っておかなければなりません。

例えば、現在賃貸にお住まいの方の場合は、その家賃のみのお支払いだけであり、分譲マンションなどで必要となる管理費や積立金、所得したことによる税金などの支払いをする必要ありません。逆にいえば、家を買う、建てる、不動産を持つことによって、そのような今までに必要でなかった費用の支払いも膨らむということになります。

さらにご夫婦がまだ３０歳台であれば、これから子供が成長するにつれての学費や生活費などが嵩むことを考えると本当に支払っていけるのだろうか？などご家族のライフ＆マネープランを組まなければいけません。特に住宅ローンは、長期にわたって金利が絡むので、しっかりした計画をする事が必要でムリをする事は禁物です。

しかしながら、仮に家賃を払っているご家族で仮にその家賃が12万ほど払っているとするとそこに30年も住み続けると4320万を払うことになります。（この金額は、金利が全く含まれていませんので誤解なきよう）

これらにガレージ代などの支払いを加算するとそれだけ払っても、将来手元に何も残らないまま年金暮らしに入るとなると〝もったいない〟と考えはじめている方も多いかと思います。

これらを前提に、まず頭金のハナシで皆さんは、いくら用意しなければいけないものか？という点です。

時折、分譲チラシなどを見ていると　“頭金不要!全額ローン!!”とか“120％ローン”とか書かれていたりするのを見かけますが、それは、本当に皆さんのご家族にとって喜ばしいことなのか？をよく考えるべきかと思います。

少し厳しい言い方をしますが、そもそも家を買おう！建てよう！！と思ったはずなのに頭金は一切ない、つまり貯めることができない生活を続けているということにもなり、現在の家賃だけとの比較ではなく、その家賃以上に住宅ローンを借りることになれば、金利が上がれば負担額も増えるし、管理費や税金などの支払いも必要となりますが、一切貯蓄ができなかったのであれば、その余裕ない生活で果たして、この先ずっと支払うことができるのでしょうか？それは、無謀な計画ではありませんか？となります。

低い金利の変額金利ローンの支払額と家賃との比較だけをして、皆さんを錯覚させている分譲などのチラシに惑わされずに、払い続ける必要がある税金や先々のメンテナンスなどの費用もご自身で用意しなければいけません。

もちろんローンを借りすぎて返済することが大変にならないためにも、皆さんは、まず“貯蓄ができる体質”に変えることから始めてみてはいかがでしょうか？

そのような意味からも、新しい家に住むためには、家具や照明器具、引っ越し費用など様々な諸費用も必要となるものなのですから、まず頭金2割以上を貯めるように目指してください

次に住宅ローンについて考えてみましょう。

家を建てる際には、どんな家を建てるのか？という点と〝住宅ローン〟という商品を買うことが必要であるという意識を持つことが大切です。

となれば、住宅会社や不動産屋、工務店が提携したり、推奨してくる住宅ローンだけではなく、今の時代では、ネットバンクを含め、様々な住宅ローンをご自分で検討するようにしてください。

その住宅ローンについてご自身が調べて、いくらまで借りることができるか？を把握することが大切で必要となってきますが、それは、あくまでも自分のＭＡＸの融資額を知ることであり、ＭＡＸのローンを借りる家づくりをする必要はないのでご注意してください。

ここでＰＯＩＮＴ　

　　　
特に価格がまだ決まっていない注文住宅の場合、この住宅ローンの審査について、あなたの年収までわかる“源泉徴収など”を住宅を売る立場である不動産会社やハウスメーカーの営業マン、工務店の方に安易に渡し、審査の依頼をするから、借りることができる額MAXの家づくりとなり、高くなるのですよ。

おわかりいただけますか？ 

仮に皆さんが、その営業担当者に源泉徴収などの資料をお渡しして、融資先の審査の結果、支払い率が高く設定されていて5000万まで借りることができるとしましょう。既に土地の費用や手数料が明確になっているので、その費用を引き算した残りの金額、仮に3000万とするとあなたの家づくりは、できるだけ経済的に2000万で家づくりをしたくても必ず3000万の家づくりとなるのです。

この理由は、売る立場である窓口の方を信頼して全てをさらけだして、ローンについての審査を粗利必達主義の営業担当者を通じてその家づくり会社の提携先である銀行に依頼するからこのような家づくりになるのです。

ですので、このページをご覧のあなただけは、まずご自分の足と目と耳で借りられる範囲を理解することと借りる先を調べることからはじめてみてください。もちろんあなたのご家族が借りれる額いっぱいローンを借りなくてもいいのです。

それらは、年収に占める年間返済額の割合（＝年収負担率）を何％程度で考えるかにもよります。一般的には、１５％-２５％が目安と言われていますが、民間の銀行では、３５％まで可能というところもあるようですが、年収の３５％というのは、かなりの負担となるので、売る側の立場であるハウスメーカーや不動産屋がどれだけオススメしてきても皆さんはよくお考えになってご判断してください。

これがいわゆる〝借りることができる額〟となります。無理は禁物です。

◆年収と年収負担率の上限　

年収から負担率を計算した額です。計算方法は、年収÷１２か月×負担率（％）でできます。もちろんできるだけ負担率が低い方が理想ですが、借りれる額が低くなりますので自己資金が必要となります。 

◆毎月の返済額から計算した場合の借入額の目安　※金利２％で試算　単位万円

◆１００万あたりの毎月返済額

一方、金利と期間により返済額は変わってきます。金利が高ければ、期間が短ければ返済額は増えますし、返済期間が倍になっても半分にはならないのも特徴です。

これらを踏まえて、その〝借りられる額〟を知った上で次に〝返せる額〟を考えるようにしてください。例えば、あなたの年収５００万とすれば・・・

【計算方法】

①まず毎月返済額を求めましょう。

年収500万で年収負担率20％であれば、年間返済額100万。つまり負担率20％の場合、月返済額は、100÷12＝8.3万。年収500万で年収負担率25％であれば、年間返済額125万。つまり負担率25％の場合、月返済額は、125÷12＝10.4万となります。

②借りられる額を求める

この計算は、毎月返済額÷100万当たりの毎月返済額×100万で求めることができます。仮に100万あたりの毎月返済額を金利2.0％で30年返済とすると上の表から3696円。35年返済では、3312円となります。つまり負担率20％の場合で2.0％30年返済の場合、8.3万÷3696円×100万＝2245万円。負担率25％の場合で2.0％、35年返済の場合、10.4万÷3312円×100万=3140万円となります。

ちなみにこの金利負担額は、仮に全期間固定とすると10.4万×12か月×35年＝4368万円となり、1228万円分が金利負担となります。つまり〝住宅ローン〟という商品で生み出す銀行の利益となります。こう計算するとその高さに驚かれるでしょう。そうです！家づくりをしている会社よりも利益があるのです。

しかし、例えば300万を3年間かけて、これから貯めたほうがいいのか？今すぐ不動産購入したり、家を建てたほうがいいのか？ということになりますが、その答えは正直何ともいえません。これらをわかりやすくシュミレーションしてみましょう。

例えば、全期間固定としての金利2％、35年、3000万借り入れするとします。この場合、上の表から毎月返済額は、30×3312円＝99360円となり、総返済額は、4173万ほどになります。

ところが3年後に金利が仮にそのままの2％で、32年返済として2700万借りますと月95252円となり、総返済額は3657万円となり、516万円下がり、頭金の300万を引きますと216万の金利負担が減ったことになります。

では、金利が0.5％あがったとして32年2700万借り入れ可能とすると102217円となり、総返済額は3925万円ほどとなり、248万円しか減らない、つまり頭金300万を用意されたので差額の52万の損となります。

いかがですか？

無理のない、無茶のない住宅ローンを考えると意外にも、ローンが組めないということが理解できるかと思います。

逆にいえば、負担率を高くすれば、単純にあなたの借りれる額は多くなりますし、不動産や分譲会社が誘導する金利が低い変動金利で試算すれば、あとの支払いはどうあれ、多く借りれることができる理屈になります。

ですので、あらためて言うまでもなく、あたりまえのようですが、住宅ローンはできるだけ借りないというのが大原則であり、それを忘れずにその感覚を麻痺させないで、仮に借りるにしても、〝借りることができる額〟満額を借りる家づくりをするのではなく、〝返せる額〟から身の丈を考えて、さらに家づくりについても経済的にできる方法をしっかりと考えるようにしましょう。

１円でも多く売ること、利益を上げることは、つまりできるだけの借金をあなたにさせることが目的となるので、プロ任せにしない住宅ローンを組むことが経済的で成功する家づくりの第一歩です。

これらを意識するだけで、家を建ててからのご家族の満足感は、必ず違ってきます。ハウスネットdは、これが本来の本当の家づくりであると思っております。そんな真面目なあなたの家づくりをサポートしております。 

＞＞＞　家づくりにかかるその他の費用について

＞＞PAGE　TOP

＞＞ホームページＴＯＰ