あとその建物の器に関しても、２階建てより３階建てのほうがコストは、高くなりますし、正方形より長方形のほうが壁の長さが増えるので非効率なのでコストは高くなります。

これらの算数的な理屈で考えていくと、ある程度希望する大きさなどは自分なりに見えてくるかと思いますが、ご質問内容から建物の概要が全く不明なのでご回答としては、建てれるかもしれないし、無理かもしれませんというご返事になってしまいます。ただ色々な諸経費などのことを考えるとその費用などを含めて・・・となるとそれらのしわ寄せが建物や土地の予算に影響するという事になります。

仮によくある建売で不動産会社の好きな価格の値付け3980万であれば、その場所の土地の大きさに坪単価をかけて引き算してみてください。仮にその結果1980万円が残った場合は、その不動産屋は大雑把にですが、３００−４００万を利益としてとったりしますので、結局、建てる家は1580万の予算で建てなければならないという理屈ですが、ほとんどの不動産会社は、土地を地主や売主から買う場合は、相続税絡みで売り急いでいたり、相場を知らない相手なので安く買い叩いていることが多いので土地価格が相場の価格で購入しているとは一概に言えないのも実態です。

それでもその施工をする工務店は、１００万でも２００万でも少しでも多くの利益を残そうとするのでその結果、見えないところで手抜きをしたりする事もあったりするかも・・・という懸念事項になってしまいます（もちろんどこもかしこも必ずそんなことをするとは限りません）が、それが建て売りや分譲、建築条件付きなどの理屈であり、だからこそあの価格でできる特徴といえます。

ですから、建売で建物費用が安く感じるのに注文住宅という事だけで高く感じる理由は、それなりの理由がある建物であり、依頼先の違いからであります。もし注文住宅でも、価格が魅力的な建物がその会社でできるならわざわざ割に合わない不動産屋からの依頼の建て売りなんかしないだろうし、そんな会社であれば、自社工事の注文住宅で多忙となるはずであり、なのにわざわざ不動産会社の下請けをする理由、安くする理由が必ずありますので心して購入をお考えください。

　
もちろん何度も申しておりますが、全ての建て売りがそうであるとは言っておりません。その建売がその可能性もあるという事です。だからこそ、その建築条件を外そうとすると土地の購入費に下請けに丸投げして入る予定だった利益を上乗せしてきます。（これこそ独占禁止法や違反とならないのか？疑問）

つまり坪単価１００万が１２０-１３０万になったり・・・２０坪なら仮に４００万ほどの利益が出るようにされた上でしかも手数料も収益として上がります。

　　
購入者側にすれば、とっても理不尽でおかしな話なのですが、これが今の不動産＆建売業界の現実であり、お客さまから不満としてよく聞くオハナシでありますが、やはり非常に残念な業界であり、しかも歯がゆくもあるのですが、これも〝現実〟となっておりますので、今後の何かのご参考にしていただければと思いますし、是非急いだばかりに快適でない家を買ってしまった！ということだけはしないでください。

それだけの額面の買い物ですし、買い直しが簡単にできないものなのでくれぐれもご注意ください。

次にお送りいただいた図面と見積もりに関しての解説ですが、まず会社の評価に関しては、ノーコメントにしておきます。会社名に関係なく、お客さまに提出されている資料から純粋に判断します。

まずこの土地は、たしか建築条件付きのはずですが、見積もり書の中で仲介手数料無料＝サービスと書かれていますが、仲介を業とする不動産屋の場合は、間違いなくここが収入源になりますのでので、サービスなんてありえないです。つまり仲介とは名ばかりで、自社が直売するからなのでしょう。
　
あとこの土地の坪単価は、相場からしてもきっとお安く感じたのではないでしょうか？

というのは、いわゆる〝旗竿地〟という敷地のカタチになっているので、住宅が建てることができない竿部分の面積が多いですから、坪単価にすると必ず相場より安くなる！という理屈になります。

よって手元にある資料から判断すると土地の価格2400万で敷地面積は46.4坪となれば、坪51万となるので大阪市内のこの地域であれば、相場より坪単価がとっても〝安い〟と感じられた理由がこれとなりますが、ただそういう敷地の場合は、隣地に囲まれた場所なので４方向から視線と光と風には、くれぐれも注意してしっかりプランニングをしてください。

プランのコツは、どの家も同じ事が言えるのですが、風の流れをチェックしたり、お隣の窓の目線をチェックしたり、太陽の動きを想像して陽のあたり具合を確認する事ですが、高さを含め周りの環境もありますので、図面だけでわからないこともあったりしますのでその点はご了承ください。
 

同時におそらくこの住宅や不動産業界人の都合のいい考え方は、付帯工事費用と諸経費を除く部分で4400万という意味だったのでは？とも考えることができますし、まだ価格が上がる要素がありますので注意が必要です。

屋外給排水工事の項目のところで手元の資料からは、調査の上と書かれています。これは、調査の上高くなりますと言われれば、依頼者側は、何があっても避けることができませんので、あなたは、契約後ではなく今すぐ調べてもらえばいいのです。

また、テレビアンテナ工事も別途となっていますし、地盤改良工事も現段階が妥当な価格なのか不明で概算となっています。契約後にあと１００万かかりますよ！と言われてもなにもかも仕方がないハナシとなります。

これも、長年この住宅業界では、売る側として買う側の購買心理を利用しています。外構も未定なら根拠のない価格でありますし、その他、調査の上という部分の価格はより慎重が必要となりますので気を付けてください。

ということで　ご相談のご返事としては、このまま契約をすることは購入者にとって、非常にリスキーであるということで、見積もりというのは先にも申しましたが、希望する内容や性能などを理解したうえで積算をしなければいけません。同じ家の大きさでも、全く壁のない広い部屋より小部屋がある住宅のほうが高くなる理屈であり、これがあたりまえで素人であってもどなた様も理解できるかと思いますが、見積もりの明細がないというのが一番怖いです。

これが私がよく言いますこの住宅業界がよくやる手法の〝　あとだしジャンケン　〟です。

プロは、いくらでも、どのようにでも都合よく絵が書けます。Fさんとしても、土地で費用がとられた分あと2000万で全ておさめなければいけない事になるので、決してラクで楽しい家づくりとはいえないと思います。

幸いまだ２階建てですから、できる可能性は高くなりますが、敷地の形状からして家の形も歪になりがちなので、綺麗な四角形の土地よりも何かと費用のかかる土地であることは間違いないです。

ですので今回のケースは、１回目より２回目の見積もりが１０００万近く上がった理由。営業トークでその気にさせて、色々と後付けの理由で建てさせる！という手法でしょうか？だからこそ一度クールダウンされたほうがいいです。

これが、今回提出された資料を見た結果のアドバイスです。

それにしても、今時未だにこんな対応する会社があるとは信じられないものです。しかもこの会社のホームページを見ればかなりご立派。いかにも楽しく気持ちいい家づくりができそうなイメージとなっていますが、ホームページは広告会社が作るものなので（ちなみに弊社のはすべて自前です）広告の一つといえ、残念ながら、家づくりのイメージとは別であります。

最後に家の性能的なアドバイスをすると吹き抜けなどを確保するときは、断熱性や気密性をしっかりと考えたほうがいいです。ですので、シングルガラスというのは、家づくりをする会社でしかも注文住宅として大きく書かれている会社としてかなり無神経とも言えますが、これらも売り方の戦略であり、後程予算を増やすための種まきとも言えます。
　　
あと少しだけプランのオハナシをしますとキッチン前のカウンターに座った後ろの空間には、食器棚でも置かれるのでしょうか？しかしながら窓がありますし、妙に広い空間となっていますが、かといって机とか置くと狭いですのでこの点にご注意ください。

他にリビングの空間でテレビを置くスペース考えられたほうがいいです。テレビがどんどん大型になってきてますし、あちらこちらに収納があるので、その前はテレビを置けません。これらは、もちろん建て主がご納得され、理解されているのであればいい事ではあります。

Fさんのご家族も色々なご事情があるので、この会社との商談をすぐにやめろ！・・・とは言うつもりではございませんのですが、他社とも並行に進められるのが、理想ともいえますが、条件付きの土地では無理なので土地を優先されてその点をご無理をされるのか？という事が大変気になります。

これらは、土地を優先にするからおかしいのであって、家づくりのご予算をしっかり取って残った費用で変える土地を探せば、身の丈にあった家づくりができる事になります。

あと、お手紙にも少しご自身の感想書かれていましたが、〝なにかおかしいなぁ〜〟と感じることができるその感性は、ほとんどのお客さまの感性が当たっていて、基本的に家づくりの進め方が、業界の身勝手であり、この不動産＆住宅業界がおかしい！といえます。

もちろん相手との相性もありますので〝楽しい！！〟と感じることができる相手であれば、お手紙に書かれるような心配事はなくなると思っております。あと傾向としては、この住宅業界人は、足元をすぐにみますのでプロのペースでつくらないで主導権を持ちながら家づくりをするように意識をしてほしいです。

だからハウスネットは、皆さんの家づくりのサポートをしております。

プロは、少しでも利益をと望み、建て主はできるだけ無駄をなくして…ということが大前提なので、この違いは方向が真逆と言えます。そんな相手なので是非みんなで楽しく！いい家づくりができるように仕組みを変えていきましょう！