あなたの家づくりに関する住宅ローンの支払いから、ほぼ借りる目安の金額がたったとして、仮にあなたの予算が土地と建物で３０００万（諸経費のぞきます）とするならば、その総予算の配分として大雑把に土地と建物に振り分けて考えてみれば

　・建物１５００万であれば、土地１５００万
　・建物２０００万であれば、土地１０００万　というカタチになります。

　　 ここで建物に関してですが、もちろん色々な設計費用や外構工事、外部給排水引き込み電気工事に時には、地盤調査や改良など諸経費を含んでの予算かと思いますので、現実的にリフォームでない限り新築で１５００万では厳しいことはある程度推定できるかと思います。

例えば、他の予算取りとして外溝工事に５０万？照明器具３０万？外部引き込み工事に５０万、解体が必要であれば、１００万、地盤改良に１００万。クーラーなどに３５万。設計図書や確認申請などに６０万などで他に消費税もありますので合計約４００万以上の経費が必要になります。

もちろんこれほど必要でないかもしれませんし、依頼先によっては、契約後に出される価格なので高く出されて、これでは足らないかもしれません。購入予定の土地の立地条件におおいによりますが、それで考えれば残りは・・・１０００万ちょっとです。

屋根や基礎を残しながらも耐震補強をする大規模なリフォームですら、１０００万を超えることを考えれば、相当家づくりの発想を変えないことには無理であることは予測できるかと思います。

となれば、安く見積もっても建物予算は1500超えとなることからも2000万が妥当となり、土地を1000万台前半で探さなければなりませんが、さて、あなたの希望する場所でどこか買えそうなところはありそうですか？

仮に大阪市内でいい場所となれば、坪単価１００万であれば、１０００万であれば１０坪・・・これどう考えても、計画に無理がありますし、融資する銀行が魅力ない土地として担保として見てくれないかもしれませんし、そもそも建ぺい率６０％の場所であれば、６坪。階段で１坪お風呂脱衣で２坪と考えれば、残り３坪で玄関を含め使い道を考えなければいけません。

それが２０坪とするならば、坪単価５０万円。大阪市内などの都会では、厳しい坪単価であることも、ご理解いただけるかと思います。もちろん登記する費用や不動産会社に支払う手数料も必要となりますので、それらも考慮しなければいけませんのでご注意くださいませ。

建物は、２０００万を意識するより、優先順位をつけて希望に沿って、性能などを落とさず、できるだけ無駄・無理・無茶をなくす家づくりをすれば、経済的にできるはずです。実質の費用として２０００万より１５００万にできるだけ近いほうがいいわけですから建て主側もしっかりした意識が必要ですが、もちろんこの土地＋建物の予算が、４０００万となれば、土地１５００−２０００万として考えれば、夢は現実的に近付いてきていることがわかるかと思います。

このようにしてみると分譲マンションと戸建ての違いは、やはり戸建ての魅力でもある土地の価格が予算的に占める割合が多くなります。そんな基本的な感覚だけでもまず覚えてください。

「でも、近くの建売が、安い価格で売られているやん！」

という声が聞こえてきそうですが、建売の場合は、そもそもの家づくりの発想がちがいます。例えば、数多くの区画で売り出されているのは、大きな土地をできるだけ売主からキャッシュ払いで安く仕入れて、区画整理して分譲しているので、きっと１件当たりの土地が安くなる事が多く、逆に言えば土地はお買い得とも言えるのです。

また建売の考え方は、先に売値を設定し、諸経費や利益、土地などの費用を引き、残りの予算が建物の費用となります。その建物の予算は、見えない性能よりもできるだけ見栄えのいいものを安く！と希望した結果、利益がなくてもそれを請け負う工務店を探しますが、おそらくこれからの時代そのような工事を請ける工務店がいなくなるので、建売でも注文住宅ぐらいの価格と思うほど高額になっていくでしょう。若しくは価格が安いままなら、大工などの職人が外国人の現場となっていくでしょう。また、請け負った工務店もそれでも何とか利益を出そうとして、見えないところで・・・となったりしますが、これが安かろう悪かろうの図式であり、建売はなんか怖い・・・これが皆さんのご感想でしょう。

土地を仕入れる　→　資金が必要　→　大きな借金　→　売れなければ回収できない　→　経営悪化　→　倒産　という図式が多いので、大きな土地分譲をしている会社ほど支払過ぎないように慎重に進めていただきたいと思っております。家もできていないのに言われるままお金を渡しすぎるのは、あまりにも無知で危険と言えます。