今すぐチェックできる工務店の経営力 

 

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家づくりをお考えのあなたは、大阪の中小の工務店が年間、何棟ぐらい建てていると思われますか?ハウスメーカーの営業マンは、年間何棟ぐらい契約していると思われますか? 

  

   「月1棟、建ててます?(契約しています?)」

  
ハウスメーカーの営業マンの世界では、今の時代で月1棟なら優秀と言われ、2ヶ月に1棟なら普通で、3か月に1棟はダメ営業と言われていて、0棟社員も存在していて、同じように工務店の経営者に「年間、何棟家を建ててますか?」と一度尋ねてください。
この質問だけで、ある程度の経営状態や家のコストがわかるかと思います。


では、あなたもその経営者の立場で考えてみましょう。
社員ひとりを雇うのにどれぐらいの経費が必要でしょうか?よく言われているのは、社員一人あたり1000万が目安といわれています。もちろんそれは、給料以外に社会保険など福利厚生費などや車・携帯電話などの経費を含めてですが、会社によって給料を含め、もっと安くおさめているところもあろうかと思います。


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では、その仮に1000万の利益を計上するためにいくらの受注が必要となるでしょうか?考えてみましょう。粗利率の数値が15%とすれば、必要な売上額は6700万弱。20%とすれば、5000万となりますので、ご覧の通り粗利率をたった5%あげるだけで、売り上げが26%も押さえることができますが、その売上25%上げるのと利益率5%上げるのでは、どちらが楽でしょうか?

 

ちなみにあたりまえの話ですが、とある大手ハウスメーカーなどのようにこの粗利率が倍の40%の会社は、売上額が2500万でOKとなります。つまり、大手の住宅価格の1棟あたりの以下の価格ですから、大きいビルや派手な広告、モデルハウスができる事がご理解できるかと思います。

  

住宅業界からいえば、安定した経営をしてもらおうと思えば、工務店の利益は、推定20%から25%必要であり、そこまでの利益がない会社は、そもそも社員が少ないか、その経営は、決して楽ではない=厳しいと思われます。

  

先程の例で20%の数字からはじき出た例えば、売上必要額を5000万とすれば、2500万の家であれば2棟分、つまり社員数×2棟の新築工事が必要となります。事例として、ある会社の社員数が経営者を含めて、6人とするならば、その理屈からいえば、新築だけで12棟つまり月1棟はこなさなければ、数字上は厳しい経営となりますが、毎月1棟の着工となりますので、打合せも現場も、結構年中バタバタして、かなり忙しそうな感じの印象を受けると思います。(ここでは、わかりやすく伝えるためなのでリフォーム工事などは省いてご説明しております)

  
つまり一人当たり、2500万の新築2棟程度ということになりますが、例えば、1500万程度のローコスト住宅となれば、新築棟数が倍近くの工事をしなければいけませんので、質より数を求められますが、現実として、これからの時代に空き家が増え、着工棟数が減っていくのが現状ですから、名ばかりのローコスト住宅で、それでは経営が厳しいので次第に普通(いや逆に結果的に高くなる)の価格以上となるのはおわかりかと思います。


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さらに、これらに加え、他社より目立つように広告やモデルハウス建設など様々な広告宣伝費用として経費を使うとなれば、あたりまえに負担も大きくなっていきます。


となると経営者としての対策は・・・ 


  • 売上額 つまり工事金額をあげる
  • 粗利額・率をあげる
     

このどちらかしかの選択しかないことになりますので、これから先、棟数が見込めない時代に突入するので、1棟に対する利益額をできるだけ高くしようと仕掛けます。

 

これが、何も知らない消費者に対して利益率の良いものを売り込む、または安いものを高く売る≠ニいう現象につながり、現代の過剰な家づくりであったり、どんぶり見積りの図式となるのです。

 
ただでさえ家づくりの価格って高いのに・・・です。 

   

消費者であり発注者となるあなたは、これからの先行き不安だし、大きな融資を借りると支払いも大変なので、できるだけ無駄のない適正価格の家づくりを希望しているはずであるのに、家づくりを始めた途端にあれよあれよと予算をはるかに超え、次第に「どうせするなら…」という言葉に誘導され、価格もマヒして、銀行で返す額ではなく、借りることができる最大の融資額を組むことになっていまうのです。


おわかりいただけるでしょうか?

 

これでは、せっかく工務店と家づくりをしても、日本の家づくりの金額が益々あがってしまい、それこそハウスメーカーの額面に近づくようなイメージになります。

 

また営業力が乏しい工務店などは、安易に高い加盟金や月会費を払って、フランチャイズに入れば、工務店の経営が厳しくなることは、経営者でないあなたでも理解できると思います。

 

利益額も売上額も低ければ、棟数を捌かなければ無理で、物価上昇とかを値上げの理由にしていますが、では職人への支払い単価が上がっているのか?という点に大いなる疑問で、色々な理由付けで値上げをしていますが、その工事金額が上がった利益は、いったいどこへ消えたのか?とも考えられ、そもそもの家づくりの流れがおかしな流れで、なにかと無駄が多く、売るための家づくりで過剰であるから、価格が上がり続けていると思われます。

  

では、どうすれば、適正価格で無駄のない良い家づくりができるのか?
不動産&住宅業界のことを知る自分であれば、どうすればよいのか?
   
あらためて、初心に戻りそんな課題に取り組んでいます。


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現実的なのかはわかりませんが、大阪市内で3000万程度で、土地付きで高性能住宅の販売などを実現させようとしていますが、これならば、現在高くなりがちですが、将来資産価値が急速に下がるであろう新築の分譲マンションを買う必要はありません。


他には、耐震補強したリノベした戸建てや完全注文のできるすっからかんの中古マンションだったり、売れる家、売りたい家ではなく、自分たちプロが住みたい家を考慮して取組み、わかりやすく販売する。


そんな家づくり+不動産が、あってもいいと思います。



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