このページを読まれる皆さんは、しっかりとご理解されているかと思いますが、住宅を購入することや家づくりをするというのは一大事業です。
その費用として、ちょっとしたリフォームをするだけでも車一台分で、新築となれば、必ず大きさがどうあれ総額で1500万台以上となり、その価格の上限はキリがありません。
その最初の注意として、現金払いではなく融資を借りるとすれば、皆さんが住宅を購入するにしても、家づくりをされるにしても、まずその費用とそれに対する “住宅ローン”という商品も買う！という感覚をもたれることがとても大切と言えます。
あなたが建てるその家づくりの費用で工務店や建材・設備機器などのメーカーは、経営が成り立っているように貸金業である銀行は、この住宅ローンの金利が利益になります。
ですので、銀行からお金を借りることの交換条件として銀行は、保証や担保などをつけてできるだけのリスクをなくして、あなたに長期にお金を貸すことになります。その金利の負担額を計算してみれば、別ページで書いているように驚くような金額を支払うことになりますので、もしそれが嫌なら、できるだけ現金でお支払することが良いのは当然のこととなります。
これらの事を考えれば、“住宅ローン”は、やはり銀行にとっては〝ひとつの商品〟でありますので、皆さんはできるだけ借りれる金額よりできるだけ借りない、もしくは計画的に返せる範囲にとどめるべきであります。
はじめての家づくりを考えはじめると建替えであれ、土地から購入されることであれ、分譲などを購入するにしても、リフォームであっても、いずれにしても、“お金の問題”で悩まれていますが、同時にローンを組むという事は、財布から出して手で渡す感覚ではないので麻痺される方も多いものです。
そんな皆さんにできるだけわかりやすく、家づくりに関するマネーについて、ここでまとめていきたいと思います。
まず家づくりに関するお金の問題としては、結局はいくら必要であるかということですが、それは、建築本体工事費に別途工事費や確認申請などを含む設計費用、税金に登記費用、住宅ローンの手続き費用に引越し費用などが必要となってきますので、これらについて説明していきます。
●建築本体工事費について・・・
同じ仕様や性能、設備機器であれば、安い坪単価の住宅会社に誰もが興味がいくと思われますのでその高額な買い物をするときの購入心理を利用して、折り込まれる住宅会社のチラシや雑誌に掲載されている坪単価などを見ると安く感じる事が多いかと思います。
ところが、皆さんがいざ家づくりを進めてみると別途やオプションで価格が別計上されて、結局そのトータル価格が最初の坪単価とはかけ離れて高くなる！という現実を誰もが感じ、最終的には普通の価格になったとか、逆に比較していた会社より高くなったのでは？と感じる方は多くおられるようです。
もちろんプロは、掲載している坪単価でできないとわかっていて告知をしていますが、そうでもしないと広告の反響が見込めない（ファーストコンタクト）から安い坪単価の表現で告知を繰り返しているのです。
建築家に依頼して建てた住宅価格も同じことが言え、その建築家にお支払する設計監理費は除外していたり、時には写真に掲載されているシステムキッチンや家具造作の費用をなぜか含めていない場合なども雑誌などではよくありますが、実は、それらの広告などに掲載されている様々なその坪単価などの価格表示方法には何のルールもないからです。
ご参考ページ：◆坪単価のカラクリは こちら
この坪単価での告知は、ハウスメーカーやFC（フランチャイズ）に加盟している工務店などでよくみられる手法で、それが●●シリーズなどと商品名で表現され、仕様も設備機器も企画化され、いくつかの中から決めるもので、そのために立派なツールなども存在して、モデルハウス建てたりして、ほとんどのケースで営業マンが打ち合わせをしながら、プランをつくりながら、その見積り書式までを簡易的にできるように企画された住宅が多く、その標準となる仕様は、提供するその企業が、“このシリーズでは、これを標準とする！”といえば、それが基本という扱いになります。
つまり、これらは、プロが自社で企画として用意したプロが考えた売り手側主導の家づくりであり、できるだけ人が関わらずに売る側がスピーディーにかつ効率的にしたための〝高度成長期時代にできた家づくりの産物〟となっていますが、ある低価格（ローコスト）を強調している住宅会社などは、商談の回数は4回までと決められている会社もあるぐらいで、いずれにしてもこの家づくりが、あなたにとって正解か否かは、ご自身でご判断しなければいけません。
あなたが、その企業と家づくりを進めるとあなたの〝予算〟とその〝標準〟な家づくりとのギャップが存在するわけですが、それが〝別途〟となり〝オプション・変更・追加〟費用となります。
網戸は、オプションとなります・・・
上記のセリフは、当時そこそこ有名なFC(フランチャイズ）系ローコスト住宅会社の作成した見積もり内容の際の説明ですが、その窓も標準で決められた数以上は、別途となったり、他には、家のカタチが真四角より〝角〟の数が多ければ…とか、バルコニーが必要であれば・・・、それらは追加項目となったり、和室も屋根の形状までも別途の会社もあり、もっとも大きなところでは、会社の利益となる諸経費そのものを別途としている会社もあったりします。
これである程度、掲載されている坪単価や建築本体価格が、安い理由がご理解できましたでしょうか？家を建て生活するために必要なものまでも、できるだけ別途やオプションとすれば、あたりまえですがこの建築本体価格や坪単価表示は安くなりますよね。
ただ、これらには何らルールがないので、今の家づくりでは、どちらが、正解というものはありませんが、ある程度の常識として皆さんが捉える感覚や感性がある意味〝正解〟といえ、これらの売る側にとって都合のいい家づくりをする業界の常識は、一般的に非常識であったりします。
別途工事に関して、一般的なオハナシをしますと、まず既存の建物があるのであれば、その解体費用。これは、更地に家を建てる人とはちがい必要な工事でありますし、この工事だけでも対応の差やそれなりの価格の差が出ますのでそれをしっかりと理解しておすすめください。
ただし、過去にとある住宅会社などはその〝解体工事費用を１００万円サービス！〟とキャンペーンしていて、その解体費用を３００万円（つまり２００万円で可能！）とお客さまに提出した会社がありましたが、弊社ハウスネットがご紹介した優良工務店でその見積もりをしていただくとその工事費用は、１００万円であった・・・ということもありましたのでくれぐれもいい加減な価格提示にはお気を付けください。
いくら告知している建築本体工事費が抑えられていても、しっかりと設計監理費用をとるアトリエ系でデザインを強調している会社もあったり、元請け会社としては、それらを必要経費と判断して工事に必要な図面（設計図書）の費用や確認申請などに必要な費用だけを計上する会社など様々でこれらに関しても、依頼先によっては、必要なものは必要であると捉え、基本的にあまり神経質になる部分でもないかと思います。
建物の安全のために構造計算をすれば、その費用というのも発生するものですし、また確認申請を行政に提出する際には、確認申請の手数料が発生します。同時に中間検査・完了検査などの手数料も必要となりますが、いずれにしても、実際にはどの程度の図面を整えてくれるのかの方がポイントになります。
ただし、施工会社とは別契約で設計事務所が見積り計上する設計監理費という点は、注意が必要です。その比率は工事費に対して１０-１５％とバラバラであったり、確認申請費用を除いたり、各図面の枚数が決まっていなかったり、設計監理のために現場に行く回数とそのポイントが漠然としていて決まっていなかったり、依頼先によってバラバラであったりしますが、施主であるあなたは、これらは曖昧にせず経費として考えて工事費用に含んだ上で他社と比較するようにしてください。
また、建築家（設計事務所）と家づくりをする場合は、見積もりを出すための先の設計契約となりますので、設計図書先行で進めると予算とかけ離れるケースが多く、建て主の立場であれば、このリスクもある事を承知の上で依頼するようにしてください
●家の外回りの工事費用・・・
これも、家づくりでも正装にあたる部分なのでその出来栄えは家づくりを左右する大切な部分ですが、大阪市内のように狭小間口で、ほとんど外構が発生しない敷地もありますが、建ぺい率が低くて空地が多い敷地などでは、しっかりした庭や隣地とのフェンスなどが必要であったり、車庫をとったり、植栽やガーデニングが趣味である場合などは、ここでの予算もしっかりと必要になりますが、植栽１本でも、樹種によって費用が大きく違いますので、その敷地や希望条件によるところが大きいです。
また山を削ったり、盛り土がされた擁壁工事が必要であったりするとそれだけであっという間に数１００万以上必要な場合もありますので、くれぐれもご注意ください。
●屋外電気・給排水引込み工事費用など・・・
敷地内でも建物外部の配線や配管工事、門や車庫などの電気工事や枡などの給排水工事などがあり、これらについても敷地の形状による部分が多く、一概にいくらとはいえない部分であります。
例えば、前の道路に引き込めるだけの上下水道があればいいのですが、それがなければ、高い費用が発生したりします。あと道路より高い場所にある敷地の場合、平坦な土地と違い、擁壁なども必要となったり、搬入経路が大変という現実などもありますのでそれらの経費についてはご理解してあげてほしいです。
そのほかに、家に生活するために必要なものとして、照明器具にカーテン・クーラーなどの空調工事やネットやケーブルテレビなどがあれば、それらの費用も発生します。
・・・実は まだ終わってません。(@_@)
●現場で必要な費用として・・・
工事前の近隣へのご挨拶のためのちょっとした手土産費用やその他には、地鎮祭、上棟式、竣工式のための費用であったり、工事中の職人への差し入れ費用など。
ただこれらについても、最近では地鎮祭だけをする方もおられたり、上棟式を含めてどちらもされない方もおられたり、今の時代まちまちで、職人への差し入れすらお断りする家づくり会社も多いのも現実ですので都度お互いに確認する必要があります。
◆住宅ローンに関する費用
ローンの金利も違えば、その借りる際の手数料も銀行や商品によって違いますので、各自ご確認が必要です。その他に保証料。連帯保証人がいない場合に保証会社に支払うものですが、別途支払いが発生しないで金利が少し上がるものもあったりしますのでこれも銀行などに直接ご自身で確認するようにしてください。ポイントはくれぐれも家づくり会社に任せない事です。
特に建てた後に発生する税金は、賃貸時には考えもしなかった家のローンの支払いにさらに上乗せとなる支払いになりますので、支払い計画をきっちり組まれることが必要です。
とかく住宅や不動産を販売している営業マンが、支払い計画の際あまり触れないところですので買主・建て主とすればよりご注意くださいませ。
その他には、取得までにかかる税金は、あたりまえの消費税に土地購入の際の売買契約書、工事を請け負う会社と交わす請負契約書、住宅ローンを借りる銀行などと交わす金銭消費貸借契約書に収入印紙が必要です。額面的に一番多い１０００万越５０００万以下では、売買契約の印紙代含めて５万円ほど必要となります。 登録免許税として、土地・建物を取得、新築した時に必要な土地所有権移転登記や所有権保存登記
■土地所有権移転登記 不動産評価額×１〜４％
■所有権保存登記 住宅（５０㎡以上）不動産評価額×０．１５％
※建物評価額は 各管轄法務局で「新築建物価格認定基準」を参照ください。
ローンを借りたときに必要な抵当権設定登記が必要となります。
■抵当権設定登記 住宅ローン額×０．１%
ご覧のようにこれらの税額は、年度や軽減措置や不動産の評価額や借入額でちがってきますので都度年度ごとに数値はご自身で調べるようにしてください。
また、その他に入居した後に不動産取得税がかかりますし、その他に固定資産税や都市計画税などが課税されます。
いかがですか？
気の遠くなる価格ですよね。
実際にこう並べてみると事務的に計上されていくように感じますが、支払い先も支払う相手も違ったり、概算額を出して精算されるというカタチであったりするので、あなたは当事者になると「なんだかんだと費用がかかるものだなぁ。。。」と感じるはずで具体的に細かい数字まで把握できる方は少ないのですが、いずれにしても結構な費用がかかるのであなたのご家族は、やはり家づくりを始まる前にある程度ご自身でしっかりと理解されていたほうがいいです。
もちろん税金は、とられるばかりではなく、住宅ローン控除制度により、あなたの所得税の還付され戻ってくる税金もありますので都度チェックするように心がけてください。
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家づくりを進めるとどうしても、大きな金額で融資を借りる事もありますので、細かいお金の単位に関してマヒしがちになるのですが、あなただけは、無駄・無理・無茶のない計画をして、家族の楽しみの外食や旅行などを減らすような家づくりだけはしないでほしいと願っております。
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