家づくり&不動産に関する契約書について

 

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毎月ノルマの厳しい住宅営業マンを相手にすると不動産会社の場合は『他のお客さまがおられますのでご返事を急いでください!』と急かされたり、家づくり会社の場合は、月末が近づくある日突然『今月でご契約をお願いします!』とお願いされたり、時には数字欲しさに土下座されたりして、心優しい気持ちをお持ちの方ほど情≠感じてついハンコを押したりされる方もおられますが、その前にまずその契約書の内容を邪魔くさがらずに横着されずにしっかりとよく読んで理解するようにしてください。

 

その契約書は、一般の民間(旧四会)連合協定工事請負約款委員会のものを使っていたり、ハウスメーカーなどは自社のオリジナルで作成してあるものもあったりと様々ですが、その中で特にオリジナルでつくられているものは、プロにとって都合よく書かれているものがあるので、細部まで確認をする必要があるように思われます。

 
あまり普段から目にすることがない契約書ですから「わからない!」のではなく、「わからないからじっくり読んで調べて理解する!」そんな気持ちが必要です。もちろん契約当日にその場ではじめて見て理解するということができにくいので、あなただけは勇気を出して契約前、できれば商談をはじめる最初に「契約に関する書式一式を見せてください!とお願いしてみましょう!

 

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あなたは、そのたった一言が確かに言いにくいかもしれませんが、あらためて今、これから創るカタチのない高額な買い物をするということを再認識されて “工事請負契約”というのは、建物の完成を約束して完成した仕事に対して報酬としてその対価を払うという当事者が対等となる契約であるということを忘れないでほしいものです。頭を下げてどちらかがお願いするような事ではないので、契約者である消費者と供給者である住宅会社や不動産会社などが、双方とも納得した工事契約書を結ぶようにしましょう。

 

最近多い契約書に関しての問合せですが、色々な本を引っ張り出しても、意外に書いていないものであることもわかりましたので、このページでは、その工事請負契約書の大切な言葉やチェックポイントを一般的な書式を使ってご説明しておりますので、皆さんの契約時のご参考にしてください。

 
1 契約

新築や建て替え、リフォームする時でも、一般に設計事務所とは設計・監理業務委託契約、工務店や建設会社、ハウスメーカーなどとは工事請負契約を交わすことになります。本来は、信頼関係があれば契約せずに進めてもよいのですが、昨今では結果的にこれが大きな問題となってきているので、これをお読みのあなただけは必ず相手が気心知れた人であっても、契約書を締結するようにしてください。

 

2 瑕疵の担保

瑕疵の担保とは、設計や施工のキズ≠ノついて責任をもつということで民法に基づきどの契約書にも明記されています。いざという時に瑕疵かそうでないかをはっきりさせるために業務内容の記述は具体的であるほうがよいでしょう。なお、建築本体の瑕疵については、品格法で規定しています。


3 工程の確認・業務の実施期間の変更

工事期間の天候、作業手間の見込み違いなどによって工期が延びてしまうことがよくありますので、できれば、その時の期間の再設定の仕方などについて記述してあることが望ましいです。

 

4 業務の中止と解除

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容が詰め切れていないまま、契約したりすると契約後に折り合いが悪くなり、消費者側である建て主がどうしても解約したくなるケースをまれに見かけますが、万が一、そうなった場合の条件や費用の負担のことなどについて、書かれている条項となります。当然ながらこの内容については、できるだけ具体的にしておいたほうがいいでしょう。特に契約後の変更により予想以上の高額になって、解約を求めても契約金が戻らないと明記されていることが多いので、くれぐれもそれをご理解されてから慎重に契約を交わすようにしてください。


5 変更業務の報酬

工事期間中に設計変更などをおこなった結果、その設計変更や工事価格の処理をする方法が書かれている部分です。最もトラブルになりやすい部分なので、その清算方法を明確に書くようにしましょう。そう思うと確定しない限り焦って契約をしないほうがよろしいかと思います。


6 報酬

報酬に関しての支払方法について書かれている部分です。支払時期とその割合が書かれています。具体的な価格と支払い時期に関しては、よく話し合って決めましょう。プロの一方的な条件をのむ必要はないのです。ですので工事内容とのバランスが悪い払い過ぎの契約書には注意してください

 

7 特記事項

契約書に書かれていない内容などに関して、図面や別途書式などで、どう判断処理をしていくのかを書くことが多い部分です。結果的にトラブルを解決するためのポイントでもあります。

 

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さて、簡単にポイントだけを書きましたが、契約段階である程度未確定な部分が、多ければ多いほどトラブルになる要因もあるということになります。

 

これは、住宅営業マンや工務店、建築家が未確定な段階で契約を急かしたことも要因といえるのですが、消費者である発注者もあまりよく理解もせずに契約をされたことも理由のひとつと言えます。契約を今月中に何とかしたい!と願う営業マンは、あの手この手で何とか今すぐ契約を望みます。 

 

「契約後にどうにでも変更できますから…」

「とりあえずの契約で解約もできますから…」

 

と言われその契約後に打合せをして変更すれば、市場価格や相場よりも高額に言われたり、不満で解約を求めると契約金が返ってこなかったりすることもよくあるようです。もちろん住宅営業マンが口から適当なことを言ったとしても、それらもきっと会社が発行する契約書にはしっかり書かれていたりしますが、実はこれがもっとも怖いので、くれぐれも、その場の情に流されて、よく読まない、理解しないまま契約をするようなことだけはこれを偶然にお読みのあなたはやめましょう。あなただけは、焦らずにしっかりちゃんとした段階を踏むようにしてください。


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もちろん契約書だけでは、表現できない明記できない部分がありますので、見積書や仕様書、図面や工程表なども必ず添付してもらうように致しましょう。 

 

あと上記にも書きましたが、支払い条件に関しても、当事者同士がしっかり話し合って決めてください。発注者であり建て主であるあなたは、工事内容の進み具合の割に支払い過ぎると万が一相手の会社が倒産したりトラブルになっても戻ってこない大きなリスクもあるという点を意識されることもポイントとも言えます。

 

ここで、これを防ぐのが住宅業界では完成保証≠ニなりますが、そもそもそんな不安な会社に対して消費者側が払いすぎる条件でご依頼することそのものが問題とも言え、保証費用の負担が無駄であります。

 

その結果、その依頼する予定の会社の経営が安全ですか?ということも大事なポイントであると言えるのですが、それができないなら工事の進捗以上に払い過ぎない、つまり出来高払いで防ぐことができ、これは逆にいえば、契約金や着工金、上棟までの段階で高い割合(大手ハウスメーカーも7-8割が多い)を請求する会社の場合は、最後の最終金がもらえなくても利益が残る設定をしているか、資金繰りが大変とも言えますので、いずれにしても要注意かもしれません。何でもそうなのですが、万が一のために被害を最小限に止めるという意識が大切だと思います。

 

その他に工程について、工事完成や引き渡しはいつになるのか?が明確に書かれているかの確認をしてください。〇〇ヶ月だけ書かれていて、具体的な日程が書かれていなかったり、その〇月すら書いていなかったりと、これらは、特にリフォーム工事で多いようですが、口約束というのはくれぐれもやめるようにしましょう。

  
とにかく先にも申しましたが、一般のものを使わずにわざわざ自社で作成されている契約書に関しては、とかくプロにとって都合のいいことが書かれているケースが多いものとも言えるかと思いますので、いずれにしても、よくチェックする、そのうえで納得すれば契約をするというのがあたりまえと言えます。

 

つまり・・・


その会社の家づくりは、素人のあなたに出される
仕様書や図面・見積書、契約書約款でその誠意がわかります。



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