私の家ができるまで その６
土地から探す家づくりのむずかしさ
建替えやリフォームの方以外の方は、必ず考えなければいけないのが土地の不動産探しですが、既に子供が学校に行っている方などは、校区が変わらないようにエリアを調べてから土地や家を探してみます。
その家づくりの方法として戸建ての場合は・・・
- 土地を買って建物を建てる建て売り
- 分譲住宅を買う
- 売り建て住宅を買う（建築条件付き）
- 中古住宅を買って建て替える、リフォームする
の４つのパターンとなりますが、いずれのケースであっても、不動産会社に相談したり、絡んだりすることになります。
つまり、建替えなどの方と予算面で大きく違うのは、この土地の購入価格とそのために不動産会社に払う仲介手数料（３％＋６万円）が必要となるので、ご予算的に建物にあまりコストがかけることができないというケースが多くなります。
購入予定が、新築の分譲マンションならその価格が明確で買うかどうかを考慮することが容易であっても、土地を買って建てる家とその他の地盤改良や外溝工事を含め、どれだけの要望を組み込まれた注文住宅が可能かを検討することも多くなるので、二の足を踏まれる方が多いものなのです。
希望する家を逆算する
土地探しをする時は、最初に場所と必要とする広さ、その予算を知らなければいけません。誰もがその総予算が限られているとも思いますので、土地の予算と場所、広さのバランスを知らなければなりません。
同じ２０００万でも、都心では２０坪も買えないケースもありますが、場所によっては４０坪以上を買うことができるケースもあったりしますが、できるだけここでも無駄な予算をかけないで…と考えるのであれば、最低限度必要な土地の広さを予算から考慮しなければなりません。
その場合、いったいどう考えればいいのかとなりますが、まずあらかじめ例えば、建物プランの構想を練ります。
例えば、大雑把ではありますが、３０坪の２階建てを希望される場合、建坪は総２階の場合なら１５坪。基準法の建ぺい率（敷地面積に対して建てることが可能な建築面積の割合）から考えると６０％の地域の場合では、１５坪÷６０％＝２５坪が必要となります。
これが８０％のエリアであれば、１９坪ほどで可能となりますし、逆に建ぺい率４０％のエリアであれば、３８坪ほどの広さが必要となります。
同じ建物であっても、あまり意識はされないのですが、必要可能土地面積は、倍も違ってくるもので、この建ぺい率が低いから土地価格が安いというものでもありませんが、土地探しの基準となります。
